나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13282 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 851-33 에스케이파크리움 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "까치산역(지하철2,5호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2022.04.21) 외벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 7~8m 내외의 도로, 서측으로 폭 약 4m의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~3) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 강제 경매 물건으로 서울남부지방법원에서 2025타경13282 (1)로 진행 중입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 851-33 에스케이파크리움 제3층 제303호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 288,000,000원입니다.

토지 면적은 15.65㎡ (약 4.73평)이며, 건물 면적은 25.70㎡ (약 7.78평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

"서울신정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 물건 북측으로는 폭 약 7~8m, 서측으로는 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 채권자 주택도시보증공사(HUG)에 의한 부동산 강제 경매입니다.

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2022.04.25.)

* 소유권이전 (2023.06.15.)

* 주택임차권 (2023.08.11. 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (2025.11.17. 접수, 주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 가압류 (2026.03.18. 접수, 삼성카드, 말소 예정)

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경13282)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 3번으로 기재된 주택임차권(권리자: 김명한, 권리금액: 290,000,000원)은 말소 예정이나, 특별 매각조건으로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

주요 특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 임차인의 보증금 290,000,000원은 인수되지 않으며, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2022년 4월 사용승인)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택이 216,000,000원(약 10,800,800원/㎡)에 거래되었습니다. 이 물건은 2019년 준공되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡(약 11.36평) 다세대주택이 160,000,000원(약 4,259,850원/㎡)에 거래되었습니다. 이 물건은 2002년 준공되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡(약 11.32평) 다세대주택이 150,000,000원(약 4,006,410원/㎡)에 거래되었습니다. 이 물건은 1986년 준공되었습니다.

본건 물건의 면적(25.70㎡)과 건물 연식(2022년)을 고려할 때, 유사 면적 및 신축 연도의 거래 사례(19.98㎡, 2019년 준공, 216,000,000원)와 비교 시, 평당 약 10,800,800원의 시세를 적용하면 본건의 추정가는 약 277,580,360원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가 288,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울신정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역이 가까워 서울 시내 이동이 용이합니다.

주택 도시형생활주택(단지형다세대)으로 준공되어 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 6층 건물 중 3층에 위치하며, 승강기, 난방시설, 주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 관련 조건 변경 및 공동담보 여부는 향후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 포기 조건: 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되지만, 관련 서류 및 절차의 정확성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 혐오시설 유무는 직접적인 건축물 정보나 제공된 JSON 데이터로는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거지역으로 분류되나, 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. (추가 검색 결과: 서울남부지방법원 2025타경13282 (1) 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 깔끔한 외관과 내부 구조를 기대할 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG 관련 특수조건 및 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

입지 조건상 역세권에 해당하며 초등학교와 근린 시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 역세권 및 학세권: 까치산역 및 서울신정초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 분석 결과, 감정가가 시장 가격과 유사하거나 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 288,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례와 본 건의 면적(25.70㎡), 신축 연식(2022년) 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

유사 면적 및 신축 연도의 거래 사례(19.98㎡, 2019년 준공, 216,000,000원)를 바탕으로 산출한 평당 가격(약 10,800,800원/㎡)을 적용하면, 본건의 가치는 약 277,580,360원 수준입니다.

이는 감정가 288,000,000원과 근접한 수준입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 감안할 때, 270,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.