나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64717 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 비동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제비동 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2018년 07월 05일) 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 '연립주택'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 속한 토지(1~6)은 인접필지 및 인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 일 단의 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도 로와 각각 접하나, 서측에 접한 도로는 고저차이로 인해 직접 진출입이 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1~6) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024- 11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건 건축물현황도상 A동은 건물 외관 기준 B동으로 표기되어 있고 건축물현황도상 B동 은 건물 외관 기준 A동으로 바뀌어 표기되어 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 심성보)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.10.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 대상물건 부동산등기사항 증명서상 비동 4층 403호이며, 건축물현황도상 A동은 건물외관 기준 B동으로 표기되어 있고, B동은 건물 외관 기준 A동으로 바뀌어 표기되어 있음.
매각목적물은 건물외관 비동 4층 403호임.
3. 건축물 외관 동표기에 맞도록 '건축물대장 현황도면의 동표기 사항을 변경'하고자 할 경우에는, 건축사 등 자격있는 자가 작성한 변경 전, 후 도면을 첨부하여 건축물 소유자들의 동의를 받아 건축물대장의 기재사항 변경신청서를 제출 하여야 함.(26. 3. 17.자 일산동구청 회신

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64717 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 비동 4층403호

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.68㎡ (약 18.36평)

토지지분: 60.679㎡ (약 18.35평)

건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

건물지분: 50.046㎡ (약 15.14평)

1.3. 거래 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2018년 07월 05일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근 상태

본건 동측, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하나, 서측에 접한 도로는 고저차이로 인해 직접적인 진출입이 불가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 15일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 (갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 심성보)가 2026년 03월 10일자 인수조건변경확약서를 제출하였으며, 본 확약서에 따라 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의'하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력이 인정되지 않아 임차보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (심성보) - 말소 (HUG 인수조건 변경 전)

* 갑6: 가압류 (오케이에프앤아이대부주식회사) - 말소 (말소기준권리)

* 갑7: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑8: 압류 (고양시) - 말소

* 갑9: 압류 (부천시) - 말소

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

등기부채권 총액: 402,765,088원

3.4. 공부상 차이 및 특이사항

부동산등기사항증명서상 본건은 비동 4층 403호이나, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 A동은 건물 외관 기준 B동으로, B동은 건물 외관 기준 A동으로 잘못 표기되어 있습니다. 매각 목적물은 건물 외관상 비동 4층 403호입니다. 건축물대장 현황도면의 동 표기 변경은 건축사 등 자격있는 자가 작성한 변경 전후 도면 및 소유자 동의를 받아야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (2026년 7월 기준 유사 건물 거래 사례)

* 2026년 7월 20일: 130,000,000원 (60.7㎡, 4층, 다세대, 청우하이츠)

* 2026년 7월 17일: 127,000,000원 (66.33㎡, 3층, 다세대, 화이트캐슬)

* 2026년 7월 1일: 120,000,000원 (71.27㎡, 지하층, 다세대, 은하팰리스)

상기 거래 사례들은 본건보다 면적이 큰 다세대주택이며, 거래가액은 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 사이입니다. 본건(50.05㎡)은 이들보다 면적이 작으므로, 최근 거래가액을 고려 시 상대적으로 면적이 작은 점을 감안해야 합니다.

4.2. 건물 세부 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 (본건 4층)

* 사용승인: 2018년 07월 05일

* 난방: 난방설비 갖춘 것으로 조사됨

* 승강기: 1대 (총 3대 설치 확인)

4.3. 주변 편의시설

주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 마트, 음식점, 카페 등이 소재합니다.

4.4. 주변 혐오시설

주변을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 건축물 동 표기 오류: 건축물대장상 동 표기와 실제 외관 동 표기가 상이하여, 향후 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 건축물 감정가와 시세 간의 괴리: 감정평가액(161,000,000원)이 유사 면적 및 규모의 최근 거래 사례(120,000,000~130,000,000원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장상의 동 표기 오류와 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 토지 이용 제한도 추가적으로 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 무보증 인수: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자는 보증금 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 보통 수준.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례(2026년 7월 기준 1억 2천만 원~1억 3천만 원)를 감안할 때, 본건의 면적(50.05㎡)과 비교 시 감정가액이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 거래 사례의 면적당 평균 단가는 약 1.91백만 원/㎡ ~ 2.14백만 원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적(50.05㎡)에 적용 시 약 9,560만 원 ~ 1억 710만 원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만, 경매 물건의 특성, 낙찰 가능성, 향후 시세 상승 여력 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

위 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 전제로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.