나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6529 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-4 일산쌍용아파트 101동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 27층 건물 중 제18층 제1804호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 전체적으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일산동 576-4 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2024-12-06)(고양탄현공공주택지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 일산동 572-1 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2024-12-06)(고양탄현공공주택지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 일산동 576-7 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 일산동 1007-9 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2024-12-06)(고양탄현공공주택지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경6529 (1)

3. 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-4 일산쌍용아파트 101동 18층1804호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 343,000,000원

6. 토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

7. 토지 제시외면적: 0.00㎡

8. 건물면적: 84.96㎡ (약 25.72평) (전용면적 기준)

9. 건물 제시외면적: 0.00㎡

10. 매각대상: 토지/건물일괄매각

11. 경매구분: 부동산임의경매

12. 채권자: 농협은행

13. 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

14. 특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3.토지 형상 및 이용상태

* 4필지 일단으로 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4.인접 도로상태

* 아파트단지 전체적으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(2024-11-12까지)에 해당합니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로, 외국인 등 특정 대상 및 용도로는 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계 요약

* 말소기준권리: 2020년 6월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을10)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음).

* 등기부채권 총액: 373,343,000원

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 하민성

* 전입일자: 2019-11-12

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 하 씨는 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 또는 다른 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다. 금액이 0원이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3.기타 권리 사항

* 각종 소유권 이전 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 단지 주변으로 주거용 건물과 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* "고양탄현공공주택지구"와 연관성이 있는 것으로 보아 향후 지역 개발 및 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 대규모 아파트 단지로서, 단지 내 또는 인근 상가를 통한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지상 27층 건물 중 제18층 제1804호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 새시입니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

1.4. 2.아파트 단지 정보

* 아파트명: 일산쌍용아파트

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-4번지 (탄중로 447)

* 사용승인일: 1997년 12월 30일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 496세대

* 총 주차 대수: 약 420대 (JSON 정보 기준: 실내 자동식 287대, 실외 자동식 133대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 최고층: 27층 / 최저층: 2층

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인 하 씨의 존재로 인해, 실제 인수해야 할 보증금이나 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 철저한 조사가 필요합니다.

* 건축 연도: 1997년에 준공된 아파트로, 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일까지 외국인 또는 특정 용도 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 일산쌍용아파트 101동 18층 1804호입니다.

* 일산초등학교 인근에 위치하며, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점이며, 이에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

* 건축된 지 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

* 전반적으로 입지 및 교통 여건은 양호하나, 임차인 관련 리스크가 가장 중요한 판단 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일산서구 지역의 아파트 매물로서, 지역 내 부동산 시장의 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 주요 교육 시설(일산초등학교) 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해결하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 1월 18일 거래: 27,350만원 (13층)

* 2026년 6월 3일 거래: 28,000만원 (8층)

* 2026년 7월 16일 거래: 28,000만원 (2층)

* 최근 실거래가는 27,350만원에서 28,000만원 수준입니다. 본건은 18층으로, 최근 거래된 층수보다 높다는 이점이 있습니다.

* 감정가: 343,000,000원

* 최근 실거래가와 18층의 가치를 고려할 때, 보수적으로는 최근 최고가 수준에 층별 프리미엄을 더하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인에 대한 인수 부담이 없다는 전제 하에, 27,500만원 ~ 29,000만원 사이의 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 최근 시세와 본건의 층수 이점을 반영한 것입니다.

* 임차인과의 관계가 명확히 해결되지 않았다면, 입찰가 산정에 더욱 신중해야 하며, 잠재적 인수 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.