나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64656 [1] 경기도 파주시 검산동 130-8 성원포레스타운 112동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 "검산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 내 3층 302호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비 및 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64656 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 130-8 성원포레스타운 112동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

사용승인일: 2000년 4월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 검산동에 위치하며, "검산초등학교" 남동측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 10일 접수된 임의경매개시결정(채권자: 파산자, 사건번호: 2025타경64656)입니다.

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차인: 이미영 (2024년 3월 29일 전입, 2024년 3월 14일 확정일자)

* 임차인 보증금: 180,000,000원

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 할 권리)

* 임차권 등기: 2026년 5월 20일 등기된 주택임차권(권리자: 이미영, 금액: 180,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이미영 씨의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-29

* 확정일자: 2024-03-14

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 인근 검산초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역으로서, 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 더 폭넓은 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 파주시내 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 검산초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의: 단지 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형마트 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 파주시 주요 지역으로 이동이 용이하며, 자가용 이용 시에도 도로망 접근이 양호합니다.

* 주요 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이미영 씨의 보증금 1억 8천만 원은 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건축물 노후화: 2000년에 건축되어 연식이 20년 이상 경과하였으므로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 이용 상태, 내부 하자 여부는 반드시 현장 조사로 확인 필요합니다.

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 낙찰 전 반드시 직접 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 혐오시설 유무를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 검산동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인(보증금 1.8억원)이 존재하며, 해당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 따라서 이 인수 금액을 포함하여 총 지출을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 건축된 지 20년 이상 되었으나, 시장 시세와 비교하여 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인 및 임차인의 배당 결과에 따른 잔액 인수 여부 등 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차인 보증금(1.8억원)을 제외한 금액으로 시세 대비 저가 매수 기회.

* 파주시 검산동 지역의 안정적인 주거 수요.

* 검산초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 2일: 160,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 8일: 166,000,000원 (7층)

* 2026년 7월 23일: 178,000,000원 (6층)

* 상기 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건(84.75㎡)의 현 시세는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 판단됩니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금 180,000,000원을 고려하여 시세보다 낮게 책정해야 합니다.

* 만약 인수 보증금 180,000,000원을 감안하여 총 지출이 시세 최고가(178,000,000원 + 인수 보증금 180,000,000원 = 358,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최소 투자 비용: 180,000,000원(인수 보증금) + (입찰가)

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.