나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6567 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 경의중앙선 "탄현역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 모텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 중 5층 502호 外 1개호로서, (사용승인일 : 2018.08.08.) 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1~2 공히 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 12m, 북측 및 동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m) (2015-02-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집 지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6567 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 6.06㎡ (2.00평)

* 토지지분: 6.06㎡ (2.00평)

* 건물면적: 24.36㎡ (7.37평)

* 건물지분: 24.36㎡ (7.37평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 경의중앙선 "탄현역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 모텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 중 5층 502호이며, 사용승인일은 2018년 8월 8일임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 E/V 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 12m, 북측 및 동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 주택등으로 사용되는 토지)에 해당함.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 119,640,000원)

* 인수되는 권리: 없음. (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-10

* 확정일자: 2024-10-10

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 119,640,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 경의중앙선 "탄현역" 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 속함. 모텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 입지임.

* 교통 및 접근성: "탄현역"을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이용 또한 편리함.

* 상권 활성화 요인: 역세권 이점과 주변 상업시설 및 주거 단지의 배후 수요가 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 "탄현역" 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 다수 분포하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트 등이 밀집한 지역으로 비교적 정돈된 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있음.

* 토지거래 허가구역: 일부 용도로 토지 거래 시 외국인 등에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 조건에 따른 제한사항이 있을 수 있음.

* 임대 관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 추가적인 임차인 존재 가능성 및 임대차 관계 미상에 따른 불확실성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 오피스텔로, 경의중앙선 "탄현역" 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 여건이 양호함. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 판단됨. 또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 최근 실거래가와 감정가 간의 상당한 차이가 존재한다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 경의중앙선 "탄현역" 이용이 편리하여 직장인 등 젊은 층의 수요 확보에 유리함.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없음.

* 잠재적 임대수익: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대수익 창출 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 정보(2025년 10월, 전용면적 22.27㎡ 기준 6,500만원)를 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됨.

건물면적 24.36㎡ (약 7.37평)을 기준으로, 최근 실거래가(1㎡당 약 2,918,724원)를 적용하면 약 71,153,300원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있음.

이러한 시장 상황과 감정가의 차이, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 보수적인 접근과 경쟁 입찰 가능성을 고려했을 때, 예상 입찰가는 78,000,000원 내외로 제안함.

본 입찰가는 최근 실거래가를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 변동, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.