나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13167 [1] 서울특별시 강서구 공항동 676-5 신원아뜨리움 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하는 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 농산물도매시장등의 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건(사용승인일자: 2017. 5. 24)중 제 6층 제 603호로 외벽: 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세로장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10미터폭(방화대로5길), 북측과 동측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층에 각층별 3세대씩 총 15세대로 이루어져 있으며 외관상 표시는 신원아뜨리움12차로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13167 (1)

2.2. 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 676-5 신원아뜨리움 제6층 제603호

2.3. 용도: 도시형생활주택

2.4. 건축물 현황:

- 건물명: 신원아뜨리움

- 사용승인일자: 2017년 5월 24일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 층수: 총 6층 중 제6층

- 전유부분 면적: 37.94㎡ (약 11.48평)

- 집합건물 총 면적: 195.38㎡ (연면적)

- 대지권 면적: 332.3㎡ (총 대지 면적)

2.5. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분: 부동산강제경매

2.7. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경:

* 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, "송정중학교" 북측 인근 지역에 소재합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태:

* 본건은 남측으로 약 10미터폭(방화대로5길), 북측과 동측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 출입도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 또한, 아파트 용도에 대한 허가구역 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

* 도시관리계획이 입안 중입니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리:

* 서울중앙지방법원 2023카단825648 가압류 결정 (대신저축은행, 2023.08.31. 접수)이 말소기준권리입니다.

2.2. 인수되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (채권자: 김상열, 2023.09.19. 등기)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 보증금 325,000,000원에 대해 매수인이 인수해야 합니다.

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2.3. 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 대신저축은행의 가압류(2023.08.31.) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 낙찰가의 배당 순서에 따라 변동 가능)

2.4. 임차인 현황:

* 임차인: 김상열 (주택도시보증공사)

- 보증금: 325,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 9월 3일

- 확정일자: 2021년 10월 27일

- 대항력: 있음 (인수 대상)

- 비고: 선순위 임차권, 금액이 큰 편으로 인수 부담 발생 가능성 높음.

* 임차인: 김종면

- 보증금: 2,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 10월 24일

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 김홍철

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 9월 26일

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 서경진

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 9월 26일

- 대항력: 없음

- 비고:

2.5. 등기부 총 채권액: 357,862,130원 (대신저축은행 가압류 32,862,130원 + 김상열 임차보증금 325,000,000원)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

2.1. 주변 환경:

* 본건은 서울 강서구 공항동에 위치하며, 주거지역 내에 자리하고 있습니다.

* "송정중학교" 북측 인근으로, 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

* 상업 시설로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

2.2. 인근 시설:

* 대중교통: 지하철 5호선 송정역이 도보 가능 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육 시설: 송정중학교 외 인근에 다른 학교들도 위치합니다.

* 상업 시설: 주거지역 내의 일반적인 상가들이 분포하고 있습니다.

2.3. 특이 시설:

* 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 김포공항과 인접한 지역의 특성을 가집니다. 이로 인해 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

2.1. 주거 편의시설:

* 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성:

* 지하철 5호선 송정역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 차량 이용 시, 주변 도로망을 통해 공항로, 방화대로 등으로의 접근이 용이합니다.

2.3. 교육 환경:

* 송정중학교가 인근에 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교도 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2.1. 선순위 임차인 인수 부담:

* 대항력 있는 선순위 임차인 김상열의 보증금이 325,000,000원으로, 감정가(320,000,000원)를 초과합니다.

* 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 상당한 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 이는 물건의 총 인수 금액이 시세보다 높아질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

2.2. 토지거래허가구역 지정:

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매수 시 외국인 등 특정 대상자 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 전매나 거주 시 제약이 될 수 있습니다.

2.3. 도시관리계획 입안 중:

* 해당 지역은 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 지역 개발이나 용도 변경 등에 따른 계획의 변동 가능성이 있습니다. 이로 인해 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 공항 인근 소음 등:

* 중요시설물보호지구(공항)로 지정된 점은 김포공항 운영과 관련된 소음, 진동, 항공기 이착륙 영향 등을 고려해야 함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 2017년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 송정역이 근거리에 있고 학교 및 편의시설이 인접해 있어 주거 환경 자체는 무난한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3억 2천 5백만원이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이 보증금 전액이 낙찰가에서 배당되지 않으면 매수인이 인수해야 하며, 이는 막대한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 또한, 토지거래허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점도 향후 재산권 행사나 활용에 있어 불확실성을 더합니다.

* 종합적으로 볼 때, 현재 정보만으로는 투자로서 매력도가 현저히 떨어지는 물건으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 관련 위험이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2017년 준공 건물이므로 건축 연한에 대한 부담이 적습니다.

* 김포공항 인근 지역으로, 향후 개발 가능성에 대한 잠재적 기대는 있습니다.

* 만약 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가에서 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 전혀 없다면, 감정가 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수도 있습니다. (매우 희박한 가능성)

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 320,000,000원

* 선순위 임차인 인수 보증금: 325,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적, 연식): 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* 분석:

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(325,000,000원)이 감정가(320,000,000원)를 초과한다는 점입니다.

* "물건명세서" 상 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 총 인수 금액은 입찰가 + (미회수 보증금)이 됩니다.

* 현재 물건의 시세와 감정가를 고려할 때, 임차인의 보증금 전액을 인수하게 되는 경우, 매수인은 본인 자금으로 시세보다 더 많은 금액을 투입해야 하는 상황이 발생합니다.

* 따라서, 본 건의 경우 보증금 인수 부담을 제외하고 계산해야 하는 '입찰가'는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 수 있다는 매우 희박한 가능성에 기댄다면, 감정가 수준인 320,000,000원 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나 보증금 인수 위험이 높으므로, 실제로는 입찰가를 산정하기 어려운 고위험 물건입니다.

* 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 50,000,000원. (이는 인수되는 보증금 325,000,000원을 제외한, 법원에 납부할 금액을 의미합니다. 총 투입 예상 금액은 입찰가 + 인수 보증금 (미회수분)이 될 것이며, 이는 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다. 신중한 판단이 요구됩니다.)

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