나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13622 [1] 서울특별시 노원구 월계동 387 월계로즈빌 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "광운대학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(광운대역, 1호선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등, 창호 : PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(아파트)로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 4~6m내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8m내외, 북서측으로 노폭 약 6m내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

387번지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2018-11-01)(월계생활권중심지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-25)(광운대학교,최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 387-2번지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2018-11-01)(월계생활권중심지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 387-3, 387-4, 390번지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2018-11-01)(월계생활권중심지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-25)(광운대학교,최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.2. 입지조건

1.3. 권리분석

1.4. 상권분석

1.5. 생활정보

1.6. 잠재적 리스크

1.7. 종합 의견

1.8. 투자 포인트

1.9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경13622 (1)

소재지

서울특별시 노원구 월계동 387 월계로즈빌 8층801호

(신규 주소: 서울특별시 노원구 광운로 53-17)

용도

아파트

감정가

625,000,000원

면적

토지면적: 30.08㎡ (약 9.09평)

건물면적 (전용면적): 75.42㎡ (약 22.81평)

건물면적 (분양면적)은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

토지 지분

30. 08㎡ (약 9.09평)

건물 지분

75. 42㎡ (약 22.81평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

(OOOOOOOO

특이사항

내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰에 의해 간접 확인되었습니다.

주의사항

임대관계 미상.

특수물건정보

없음

건물 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동에 소재하며, "광운대학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 경춘선의 광운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 및 토지 상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 4~6m, 남서측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 토지는 5필지로 구성되어 있으며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(387, 387-2, 387-3, 387-4, 390번지)는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(월계생활권중심지구)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광운대학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 아파트 용도에 대한 허가기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 특이사항 없음.

말소기준권리

국민은행 근저당 (2006년 5월 16일 접수)

등기부채권 총액

375,000,000원 (등기부상 기록된 채권 총액 기준)

임차인 현황

* 임차인: 주식회사한마음에이엠씨대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약

- 소유권 이전: 2006년 5월 16일 (박매덕)

- 근저당: 국민은행 (2006년 5월 16일, 130,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 주식회사한마음에이엠씨대부 (2025년 1월 31일, 240,000,000원) - 말소

- 전세권설정: 주식회사한마음에이엠씨대부 (2025년 1월 31일, 5,000,000원) - 말소

- 임의경매: 주식회사엠캐피탈대부 (2025년 11월 13일, 160,000,000원) - 말소

- 근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025년 11월 28일, 240,000,000원) - 말소

기타 등기 기록 (2004년 9월 13일 신탁등기 말소 등)은 모두 정리되어 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

주변 시설

본건은 광운대학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대학가 인접 효과

광운대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

상업 시설

인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 시설 접근성

* 교육: 광운대학교 (도보 접근 가능)

* 교통: 광운대역 (1호선, 경춘선), 다수의 버스 노선

* 편의: 인근 근린생활시설 (마트, 식당, 병원 등)

주거 환경

주변이 대부분 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 검색 결과, 본건 인근에서 인근 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장과 외부 관찰만으로 파악된 간접 정보이므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이에 대한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건축물 용도 혼재 가능성

건물 자체가 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설로 이용될 수 있도록 건축물대장에 기재되어 있습니다. 해당 호실은 주거용 아파트로 이용 중인 것으로 확인되었으나, 건물 전체의 다양한 용도 사용 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

토지거래 허가구역

본건 토지는 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이나 특정 용도의 토지 취득 시 허가를 받아야 하므로, 거래 시 주의가 필요합니다.

임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치한 아파트로, 광운대학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지거래 허가구역 지정 등의 제약 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 및 대학가 입지

광운대역 도보권 및 광운대학교 인근의 배후 수요가 있는 입지입니다.

* 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 정리될 예정이어서 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승 요인

지속적인 도시 개발 및 지역 가치 상승 기대감이 있는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에는 예상 입찰가를 산정하기 위한 시장 조사 및 시세 분석 정보가 포함되어 있지 않습니다. 예상 입찰가는 개별적인 시세 조사, 현장 방문, 유사 물건 비교 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.