나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13623 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-61 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한빛맹학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "삼양역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사의 부정형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측 및 북측으로 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13623 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-61 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 38.73㎡ (약 11.72평)

토지지분: 38.729㎡ (약 11.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.67㎡ (약 20.77평)

건물지분: 68.67㎡ (약 20.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2009년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

건축물 용도: 다세대주택

사용승인일: 2009년 01월 23일

총 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한빛맹학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 지하철 우이신설선 "삼양역" 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 소재 토지는 남측 및 북측으로 도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이함.

2.4. 주변 환경 분석

수유동 486번지 일대는 북한산 국립공원과 인접해 있으며, 고도지구 규제가 적용되고 있어 개발에 제한이 있었으나, 최근 서울시의 고도지구 완화 방안 발표로 사업성 개선 기대감이 높아지고 있음. 해당 지역은 재개발 사전타당성 조사가 진행 중이며, 주민들의 사업 추진 의지가 높은 것으로 파악됨. 북한산 국립공원이 서측으로, 수유일공원이 동측으로 접해 있어 자연환경이 우수함.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 02월 29일에 접수된 강북구(서울특별시)의 압류 (세무2과-7 63)임.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 등기부 요약에 따르면 을14번으로 등기된 심지호의 주택임차권(2024-04-16 접수, 250,000,000원)은 말소 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임. 다만, 본건 등기부 요약에서 지상권 등기는 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(심지호)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-04

확정일자: 2022-07-25

배당신고일자: 2024-04-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출 (우선변제권 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건)

* 임차인: 양다은

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 강북구 수유동 486번지 일대 재개발 논의가 진행 중이며, 이는 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 우이신설선 삼양역과 다수의 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리함.

5.2. 교육시설

주변 학군으로는 혜화여고, 수유중, 화계중, 수유초, 유현초 등이 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 자연환경

북한산 국립공원과 수유일공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 관련 확약서가 제출되어, 해당 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 또는 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 조건이 있으나, 변제 금액이나 조건의 정확한 이행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 거래 시 허가 요건 확인이 필요함.

6.3. 건축물 노후도

수유동 486번지 일대 건물의 약 80% 이상이 20년 이상 노후된 것으로 파악됨. 본건 역시 2009년 건축으로 노후화가 진행 중임을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 교육 시설, 그리고 북한산 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 2009년에 건축되어 건물 상태는 양호한 편입니다. HUG 관련 임차인의 인수 보증금은 0원으로 분석되어 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 고도지구 및 토지거래허가구역 등의 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 주변 지역의 재개발 논의는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 삼양역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 편리

* 북한산 인접, 수유일공원과 가까워 쾌적한 자연 환경

* 혜화여고, 수유중 등 주변 학교 다수 위치

* HUG 관련 임차인의 인수 보증금 0원으로 추가 부담 없음

* 수유동 486번지 일대 재개발 진행 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원이며, 전용면적 68.67㎡(약 20.77평) 기준입니다. 유사한 조건의 주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 2009년 건축된 "상아주택"의 60.88㎡(약 18.41평) 건물이 266,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건은 면적이 더 크고 감정가 역시 유사한 수준이므로 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 265,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.