나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73572 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1608호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 "의정부역 및 시내버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 16층 1608호로서, (사용승인일 : 2018. 06. 20) 외벽;화강석 붙임, 드라이비트 마감 등 내벽;벽지 마감, 타일 마감 등(탐문조사) 창호;샤시창임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8미터, 북측으로 노폭 약8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73572 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1608호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평) / 토지지분: 2.4958㎡ (약 0.75평)

건물면적: 17.19㎡ (약 5.20평) / 건물지분: 17.194㎡ (약 5.20평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 06월 20일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남동쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 "의정부역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측과 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑11, 접수일자 2025.11.14)

주요 권리사항:

* 주택임차권 (을1, 임차인: 허경호): 보증금 79,500,000원, 확정일자 2022.03.02, 전입일자 2022.04.05. 해당 권리는 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 허경호

* 보증금: 79,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.05

* 확정일자: 2022.03.02

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 표기 기준)

* 비고: 제공된 정보에 따르면, 해당 임차인의 대항력이 없으며 주택임차권(을1)은 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 추정됩니다.

채권자 및 특이사항:

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)는 본 건 경매 절차에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG가 채권자로서의 권리만 행사하며 임차인으로서의 대항력 행사는 없음을 의미합니다.

권리관계의 복잡성:

* 물건의 특이사항 및 권리분석 요약에 "대항력있는임차인, 선순위임차권"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 제공된 임차인 현황표의 "대항력 없음" 및 등기부 상 "을1 말소" 표기와 상충되는 정보입니다.

* 이러한 정보 불일치는 임차인 허경호가 법적으로 대항력을 갖추었을 가능성을 시사합니다. 만약 대항력이 인정될 경우, 보증금 79,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 발생합니다.

* 이에 따라, 본 보고서에서는 제공된 정보의 명확성을 위해 인수 보증금을 0원으로 산정하였으나, 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 대항력 유무에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 일반상업지역으로, 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

"의정부역" 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상되며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

교통: "의정부역" 및 다수의 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 역세권 인프라를 공유할 수 있습니다.

건물 설비: 상,하수도시설, 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 대항력 관련 불확실성: "대항력있는임차인, 선순위임차권"이라는 기재와 임차인 현황표 상 "대항력 없음" 표기 간의 명백한 정보 불일치로 인해, 임차인 허경호의 보증금 79,500,000원을 인수하게 될 잠재적 위험이 상존합니다. (권리분석 섹션 참조)

토지이용계획: 본건 토지는 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

다만, 임차인 권리관계에 대한 정보의 상충으로 인해 잠재적인 인수 부담이 존재할 수 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다.

면적(17.19㎡) 대비 감정가는 80,000,000원으로, 주변 유사 물건의 실거래가 단가보다 높은 수준이므로 면밀한 가치 평가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 도시형생활주택으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

소형 면적으로 1인 가구 등 특정 계층의 임대 수요 확보에 유리합니다.

"의정부역" 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

건물의 신축 연차(2018년 준공)와 "의정부역" 역세권의 입지적 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치가 있다고 평가될 수 있습니다.

그러나, 17.19㎡의 면적 대비 감정 단가는 약 465만원/㎡로, 주변 유사 물건(다세대 빌라)의 실거래가 단가(약 212만원~320만원/㎡)보다 높은 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 허경호의 대항력 유무와 관련된 불확실성입니다. 만약 법적으로 대항력이 인정될 경우, 79,500,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 크게 증가하여 수익성 확보가 어려워집니다.

본 보고서에서는 임차인 현황표 상의 "대항력 없음" 및 등기부 상 "을1 말소" 표기를 기준으로 인수 보증금을 0원으로 산정하여 시세 분석을 진행합니다.

이러한 가정 하에, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서, 입찰 시점의 시장 상황과 임차인 관련 위험에 대한 최종 확인 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.