나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73564 [1] 경기도 의정부시 호원동 428 회룡한주아파트 601동 10층 1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡 전철역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설의 접근도 편리한 바, 제반 입지조건 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(회룡역)이 소재하여 대중교통여건도 편리하는 등 전반적인 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 중 10층 1002호로서, (사용승인일 : 1997.04.04.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 칼라샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실겸 화장실2, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 되어 있으며, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방), 승강기설비, 화재탐지설비 등 공동주택으로서의 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접 도로와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-01-02)(접합), 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73564 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 428 회룡한주아파트 601동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 319,000,000원

토지면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

토지지분: 18.223㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.995㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡 전철역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대입니다. 각종 생활편익시설 및 공공시설의 접근도 편리하여 제반 입지조건 및 주위환경은 무난합니다.

교통상황:

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(회룡역)이 소재하여 대중교통 여건 또한 편리한 등 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

단지 정보:

아파트명: 회룡한주아파트 (회룡한주6차)

주소: 경기도 의정부시 호원동 428 (도로명: 평화로 363-7)

사용승인일: 1997년 04월 04일

총 동수: 2개동 (본건 601동)

총 세대수: 224세대

최고층: 24층

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑6 압류 (의정부세무서장), 2024년 06월 14일 접수.

등기부상 권리내역:

* 소유권보존: 이승엽 (1997-04-23)

* 소유권이전: 손이락 (2001-04-02)

* 소유권이전: 하경희 (2020-05-08)

* 압류 (말소기준권리): 의정부세무서장 (2024-06-14)

* 압류: 의정부시 (2024-11-27) - 말소

* 주택임차권 (을11): 홍장표 (2024-12-20 접수) - 말소

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-02-26) - 말소

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-03-18) - 말소

* 가압류: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2025-03-25) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025-06-11) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2025-06-27) - 말소

* 가압류: 롯데카드 (2025-07-30) - 말소

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-09-08) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-14) - 말소 (본건 경매 개시)

* 주의사항: 등기부 요약 상 '갑13번 가압류경정(서민금융진흥원)' 및 '갑18번 가압류경정(신용보증기금)'의 말소 여부가 '인수'로 표기된 부분이 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권만 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차에서 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되는 것과는 상반되는 내용으로, 입찰 전 법원 문서(매각물건명세서 등)를 통해 해당 가압류가 실제로 인수되는 권리인지 반드시 재확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍장표

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 10일

확정일자: 2021년 09월 09일

배당신고일자: 2024년 12월 20일

대항력: 없음

물건명세서상 특이사항:

임차인 홍장표는 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 07월 01일자로 제출하였습니다.

권리분석 종합:

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 홍장표는 대항력이 없으며, 명도에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 가압류 권리의 '인수' 표기 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급은 특이사항으로 있으나, 확인된 임차인 정보로는 대항력 있는 선순위 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 편의시설:

본건은 회룡역(1호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 인근으로 다수의 버스정류장이 소재하여 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. 아파트 단지 자체적으로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 주변에는 중소규모의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로, 다양한 생활 편익시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감:

철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물 중 10층 1002호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 칼라샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태:

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실겸 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

급배수 및 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방), 승강기설비, 화재탐지설비 등 공동주택으로서의 제반 설비를 갖추고 있습니다.

아파트 정보:

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적 (추정): 84.99㎡ (약 25.7평)

토지지분: 18.22㎡ (약 5.51평)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 경매 개시로 인해, HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

선순위임차권:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 현재 등기부 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인은 대항력을 포기하고 명도 협조 확약서를 제출하였으므로, 이러한 언급은 추가 확인이 필요한 사항입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 상대보호구역 및 절대보호구역(열매유치원)에 해당하여 유치원 인근으로 민감한 부분이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 속합니다.

* 이러한 다양한 토지이용 제한은 향후 건물 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

건물 노후도:

1997년 준공되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 회룡역 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 임차인의 명도 협조 의사가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 내용, 일부 가압류의 '인수' 표기 가능성, 그리고 다양한 토지이용 제한 및 건물의 노후도는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 회룡역(1호선)과 인접하여 대중교통 접근성이 매우 뛰어나 주거 가치가 높습니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라로 높은 주거 만족도가 예상됩니다.

* 명도 리스크 감소: 임차인이 대항력을 포기하고 명도 협조 확약서를 제출하여 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

최근 매매 사례 (참고):

* 2025년 11월 17일 (9층): 355,000,000원

* 2025년 11월 20일 (24층): 310,000,000원

* 2026년 07월 17일 (20층): 375,000,000원

분석:

최근 매매 사례를 보면, 본건의 감정가 319,000,000원과 유사하거나 더 높은 가격에 거래된 사례들이 있습니다. 특히 2026년 7월의 20층 매물은 3억 7천 5백만원에 거래되었습니다.

본건은 HUG 인수조건 변경, 일부 가압류의 '인수' 표기 가능성, 토지이용 제한 등의 잠재적 리스크를 가지고 있으므로, 이러한 부분을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세, 감정가, 그리고 리스크 요인을 고려할 때, 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.