나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52200 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-143 명성골든빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "6호선 구산역, 응암역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물(사용승인일 2002.10.21) 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사지대 내 가장형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025. 8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52200 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-143, 명성골든빌 B동 5층 502호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물

사용승인일: 2002.10.21

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지지분: 37.75㎡

건물면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

건물지분: 75.64㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 6호선 구산역과 응암역이 소재하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있음 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.; 또한 아파트 용도에 대한 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 이 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑21, 갑22), 주택임차권(을13, 말소), 강제경매(갑23, 말소기준권리) 등의 권리 변동이 확인됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 강 : 보증금 273,000,000원, 차임 0원. 2022년 8월 16일 전입, 2022년 5월 10일 확정일자 취득. 등기부상 주택임차권(을13)은 말소 예정이며, 제공된 정보에 의하면 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 10월 29일 전입. 대항력은 있음.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 특히, 주택도시보증공사(신청 채권자)는 임차인 강 의 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음(2026.04.01.자). 이에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52200) 등기(갑23)임. 이보다 선순위 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 되나, 본건의 경우 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.4. 총체적 권리 분석

제공된 정보에 의하면, 본건 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단되며, 매수인에게 인수될 부담은 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 은평구 구산동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공함. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 시세 동향

본건의 감정가는 307,000,000원이며, 건물면적은 75.64㎡ (약 22.88평)임.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2013년에 건축된 다세대주택(전용면적 24.74㎡)이 2026년 5월 88,000,000원에 거래된 사례가 있음. 또한, 1991년에 건축된 다세대주택(전용면적 37.02㎡)이 2026년 5월 115,000,000원에 거래된 사례가 있음.

주의사항: 제공된JSON 데이터의 매매 사례는 본건과 건축 연도, 전용면적, 지번 등이 상이하므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 분석된 거래 금액이 본건의 감정가(307,000,000원) 대비 낮게 나타나고 있으나, 이는 면적, 건물 상태, 개별 호실의 특성 차이 등 여러 요인이 반영된 결과로 해석해야 함. 따라서 본건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 비교 분석이 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공함.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 단지 인근에 구산중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 지하철 6호선 구산역과 응암역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 상업시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상점 및 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 후 해당 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음. 이는 자금 운용 계획 및 향후 매매 시 고려해야 할 사항임.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사가 신청 채권자로서 강 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하였고, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였음. 이는 임차인 관련 금전적 부담으로부터 매수인을 보호하는 긍정적 요인이지만, 관련 절차 진행 상황을 재확인할 필요가 있음.

6.3. 기타 제한사항

건축 연도(2002년)로 인해 향후 리모델링 또는 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있으며, 토지 이용 계획 상의 다양한 제한(대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)은 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 2002년 준공되어 건축 연차가 20년을 초과하였으나, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호함. 권리 분석 결과, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확함. 토지거래허가구역이라는 점은 향후 자산 관리 시 고려해야 할 사항임. 제공된 주변 시세 정보는 본건과의 직접적인 비교가 어려워 추가 분석이 필요하나, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 접근 가능한 물건임.

* 서울 도심에 위치한 주거용 부동산으로서 꾸준한 수요 및 안정적인 가치 유지가 기대됨.

* 토지거래허가구역 지정 해제 또는 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있음.

* 향후 리모델링이나 재개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서도 고려해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원임.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

제공된 주변 유사 물건의 시세 정보는 본건과의 직접적인 비교가 어렵고 면적 차이가 크므로, 참고 자료로만 활용해야 함.

그럼에도 불구하고, 건물의 연식 및 입지 조건, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 판단할 때, 본건의 감정가 307,000,000원 자체는 합리적인 수준으로 사료됨.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준인 307,000,000원 내외 에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 조사를 기반으로 최종 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.