나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4374 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층422호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:2층, 지상:7층 건물 내 제4층 제422호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타참고사항: 본건 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4374 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층422호 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

* 용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

* 토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

* 건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평) (전용면적)

* 감정가: 216,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됨.

* 소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 을1, 을2, 을3 근저당권, 갑6, 갑7, 갑8 가압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류 등 등기부상의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 등 별도 권리관계는 물건명세서 비고란을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자: 2025년 2월 21일

* 확정일자: 2025년 3월 18일

* 배당신고일자: 2026년 1월 13일

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

* 총 채권액: 3,496,648,135원 (등기부상의 채권 총액)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 쌍문동 지역은 주거단지가 밀집된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 학교가 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* '청년주택'으로 공급된 점을 고려할 때, 해당 지역 내 젊은 인구 유입과 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재력이 있음.

* 단, 해당 지역의 전반적인 상권 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 유동 인구, 소비 패턴 등에 대한 면밀한 분석이 필요함.

5. 생활정보

* 건물 정보: 에드가쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

* 준공일자: 2022년 5월 13일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 7층 (본건 4층)

* 세대수: 총 253세대

* 주차: 지하 주차 4대, 전기차 충전기(지하) 2대 (지상 주차 및 전기차 충전기 정보 없음)

* 주변 편의시설: 솔밭공원역과 인접하며, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 주변에 위치함. (대형마트, 병원, 문화시설 등은 별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 및 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조나 상태를 직접 확인하지 못하였음. 실제 내부 구조와 건축물현황도, 외부 관찰 결과와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 진행 및 참여 시 각별한 유의가 필요함.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 지정 기간 동안 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31 (아파트 용도 한정)). 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필수적임.

* 청년주택 용도 제한: '청년주택'으로 사용 승인된 건물은 일반 아파트와 달리 용도 규제 또는 특정 대상에게만 공급되는 등의 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 검토해야 함.

* 현장 확인의 중요성: 폐문 부재로 인한 내부 하자, 관리 상태, 수리 필요성 등을 직접 확인하지 못하여 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 혐오시설 존재 여부: 현재까지의 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 심층적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용 승인된 신축 아파트(청년주택)로, 지하철 우이신설선 솔밭공원역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 깔끔하여 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮으며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다. 다만, '청년주택'이라는 특수한 용도, 토지거래허가구역 지정, 그리고 현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 이러한 제한 사항들을 고려하되, 신축 건물의 장점과 역세권 입지를 바탕으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 가치: 2022년 준공된 건물로 최신 시설 이용이 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 솔밭공원역과 인접하여 직장인 및 젊은층의 주거 선호도가 높을 수 있음.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능함.

* 미래 가치 상승 잠재력: 도봉구 지역의 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건의 감정가격은 216,000,000원입니다. 이를 기준으로, 유사 면적(20~30㎡대)의 에드가쌍문 아파트 또는 주변 신축급 아파트의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 조사하여 비교 분석해야 합니다.

본건의 경우, '청년주택'이라는 용도, 토지거래허가구역 지정, 그리고 현장 직접 확인 미비 등의 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 권리상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가격을 포함한 주변 시세 범위를 바탕으로 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

(추가적인 시세 조사를 통해 구체적인 예상 입찰가 범위를 설정할 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.