나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4732 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층523호 아파트 경매

서울특별시 도봉구 삼양로 602 에드가쌍문, 5층523호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경4732(서울북부지방법원 경매2계). 감정가 223,000,000원, 최저가 178,400,000원. 매각기일은 2026-11-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 4732 [1]
소재지	서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층523호
도로명주소	서울특별시 도봉구 삼양로 602 에드가쌍문, 5층523호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.24
관할법원	서울북부지방법원 경매2계 (02-910-3672)
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, (접함)도로, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)건축선, 과밀억제권역, (저촉)교육환경보호구역, (저촉)조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 준주거지역, 지구단위계획구역, (접함)제2종일반주거지역, 고도지구

서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층523호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	8.80㎡ (2.66평)
건물면적	22.47㎡ (6.80평)

금액

감정가	223,000,000원
최저가	178,400,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	17,840,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.20	223,000,000원	유찰
2차	2026.11.24	178,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 &quot;서라벌중학교&quot; 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.
교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 &quot;솔밭공원역&quot; 등이 소재하고 있음.
건물의 구조: 집합건축물대장상 2022.05.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 523호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호
이용상태: 공동주택(청년주택)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등 , 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4732 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층523호

용도: 아파트 (공동주택(청년주택)으로 이용 중)

건물 사용승인일: 2022년 05월 13일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 223,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 8.7996㎡

건물지분: 22.4666㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 "솔밭공원역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 솔밭공원역은 우이신설선으로, 2024년 기준 일평균 이용객이 5,021명으로 집계되었습니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액: 154,971,052원)입니다.

등기부채권 총액: 342,660,190원입니다.

이 외 다수의 근저당권, 임의경매, 압류 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정현주 (성함은 개인 정보 보호를 위해 정 로 표기합니다)

보증금: 3,000,000원

차임: 440,000원

전입일자: 2025년 10월 10일

확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 11월 20일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다이소, 카페, 편의점, 세탁방 등이 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 주거 환경

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 에드가쌍문은 총 253세대로 구성된 역세권 청년주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 "서라벌중학교"가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

인근에 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 솔밭근린공원이 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 공원 내에는 체육 시설, 산책로, 분수대, 스마트 도서관 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 이마트 에브리데이 쌍문점, 우이새길요양병원, 하나은행우이동지점 등이 위치합니다.

5.3. 주거 편의

건물은 2022년 5월 사용승인을 득한 신축급 건물로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 주차는 지하에 4대가 가능하다고 정보에 나와 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구

* 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정 / 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))

이는 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 개발사 관련 이슈 (참고)

시행사인 에드가와 도휘가 다른 청년안심주택 사업에서 사업성 악화 및 자금난을 겪었던 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 물건의 향후 운영이나 관리에 간접적인 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없으므로 참고가 필요합니다.

6.3. 임차인 전입/확정일자 (향후일자)

제공된 정보상 임차인의 전입일자(2025-10-10) 및 확정일자(2025-11-20)가 현재 시점(2026년 10월)보다 미래 시점으로 기재되어 있습니다. 이는 자료 입력 오류일 가능성이 있으나, 실제 경매 진행 과정에서 해당 내용의 확인이 필요합니다. 다만, 현재 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 권리상 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축급 아파트(청년주택)로, 솔밭공원역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태는 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 깨끗합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 과거 개발사 관련 이슈는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 아파트: 전용면적 22.47㎡(약 6.79평)으로 1인 가구 또는 청년층의 실수요자에게 적합합니다.

* 역세권 입지: 지하철 솔밭공원역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 솔밭근린공원이 인접해 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 신축 건물이라는 점과 지역 개발 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 223,000,000원입니다. 주변 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 아파트 매매가는 대략 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다. (해당 시세 정보는 검색 시점의 간접적인 추정치이며, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.)

이를 바탕으로, 본 건물의 입지, 상태, 소형 면적임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

주의 : '인수 보증금'은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 포함되지 않았습니다.1.물건 기본정보