나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52145 [1] 서울특별시 용산구 문배동 11-10 용산케이씨씨웰츠타워 4층428호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 원효로1가 소재 ‘용산구보건분소’동측 인근에 소재하는 용산케이씨씨웰츠타워 제4층 제428호(오피스텔)로서 주위환경은 아파트, 주상복합, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 주거,상업 혼합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 삼각지역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상 39층 내 4층 428호로서 (사용승인일: 2015.03.27) 외벽: 인조석돌붙임, 알루미늄복합판넬마감 등 내벽: -. 창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임. (이용상황은 후첨'내부구조도'참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지로서, 주거 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 약 22m(고가도로 포함), 동측 및 서측으로 약 8m내외 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(폐지입안), 지구단위계획구역(용산지구), 국지도로( 접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용 되는 부지), 도시관리계획 입안중(지구단위계획구역(안)), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 , 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52145 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

소재지: 서울특별시 용산구 문배동 11-10 용산케이씨씨웰츠타워 4층 428호

용도: 오피스텔

건물면적: 29.69㎡ (8.98평)

토지면적 (토지 지분): 4.68㎡ (1.42평)

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2015년 03월 27일

1.2. 채권자 및 특이사항

채권자: 제공된 정보 없음

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 용산구 문배동에 위치하며, 용산케이씨씨웰츠타워 4층 428호입니다. 주위는 아파트, 주상복합, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합지대입니다. 인근에 용산구보건분소가 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 삼각역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지는 남측으로 약 22m(고가도로 포함), 동측 및 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52145 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 2025년 03월 26일 중소기업은행 가압류 (갑5)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

권리분석 상 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 권

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 01일

확정일자: 2024년 06월 05일

배당신고일자: 2026년 01월 09일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

참고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 270,000,000원에 대한 배당신고를 하였습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 보증금 전액이 배당을 통해 소멸될 것으로 예상되나, 실제 배당 순위에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 이전 및 다수의 가압류, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리(2025-03-26 중소기업은행 가압류)보다 선순위인 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 환경

아파트, 주상복합, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 39층 중 4층 428호

외벽: 인조석돌붙임, 알루미늄복합판넬 마감 등

내벽: 정보 없음

창호: 하이새시 창호

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 270,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 인수될 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당 결과 확인 필요)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(용산지구)에 속하며, 방화지구(폐지 입안), 국지도로, 대로1류, 소로1류 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구의 주요 업무 및 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2015년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 규모는 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 토지이용계획 상의 규제 및 향후 개발 가능성도 잠재적 가치 변동 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 용산구의 중심 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 교통 접근성: 삼각지역 등 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 개발 잠재력: 용산 지역의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 인근 유사 면적의 최근 실거래가는 29,300만원(2026년 4월 22일, 29.69㎡)이며, 동일 건물 내 다른 면적대의 매매가는 35,000만원~39,900만원으로 형성되어 있습니다. 감정가는 31,400만원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 배당으로 전부 변제될 것으로 예상되며, 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 유사 면적 실거래가 수준인 29,000만원부터, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 감정가 이하에서 305,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 305,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.