나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4916 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '도봉도서관' 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 ‘삼양로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등이 소재하는 노선상가지대로 인근에 백운초, 서라벌중, 솔밭근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 남서측 인근에 지하철 우이신설선 ‘솔밭공원역’이, 서측 인근 ‘삼양로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택(청년주택) 내 제6층 제607호로, 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 정방형 토지로, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 도로, 북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 동측으로 노폭 약 7미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4916 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층607호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 말소기준권리)

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 에드가쌍문

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층 중 6층 607호

사용승인일: 2022년 05월 13일

건축 용도: 공동주택 (청년주택)

총 세대수: 253세대

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.061㎡

건물 면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

건물 지분: 23.1866㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '도봉도서관' 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 '삼양로'를 따라 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

또한 백운초등학교, 서라벌중학교 등 교육시설과 솔밭근린공원이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본건 남서측 인근에 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 '삼양로'변에 버스정류장이 있어 시내버스 노선 이용도 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 7~8미터, 동측으로 약 7미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지는 평지, 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

주요 토지이용계획으로는 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상에 유의해야 합니다. (2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존은 도휘주식회사에서 가지고 있습니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2022.08.12. 접수, 163,308,102원) 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 본 경매개시결정(을7) 외 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권(2022.08.12. 접수)입니다.

본 경매와 관련된 임의경매개시결정(갑7) 및 그 이전의 근저당권(을1, 을2, 을3), 가압류(갑6), 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차권 분석)

본건의 가장 중요한 권리관계는 을구 4번 주택임차권입니다.

권리자: 김민영 (현 등기상 주식회사신한은행)

보증금: 58,890,000원

전입일자: 2022년 08월 01일

확정일자: 2022년 06월 23일

대항력: 있음 (선순위 임차권)

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임대차보증금 58,890,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.4. 채권 요약

등기부상 총 채권액 합계는 약 2,013,424,440원이지만, 이는 여러 권리가 중복 기재되거나 말소 예정인 권리를 포함한 총액이며, 매수인이 실질적으로 인수해야 할 채무는 대항력 있는 임차인의 보증금 58,890,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 쌍문동 일대는 삼양로를 중심으로 형성된 노선상가지대로, 다양한 소매점, 음식점, 카페, 학원, 병의원 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권입니다. 청년주택이라는 특성을 고려할 때, 젊은 층을 대상으로 하는 업종의 활성화가 기대됩니다.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 백운초등학교, 서라벌중학교, 도봉도서관 등

* 문화/여가시설: 솔밭근린공원

* 편의시설: 삼양로변 다양한 근린생활시설 (병원, 약국, 은행, 마트 등)

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

반경 1km 이내 초등학교, 중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 도봉도서관이 인접해 있어 학습 환경도 우수합니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

주변 상업시설을 통해 생활에 필요한 모든 편의시설(병원, 은행, 마트, 약국 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다. 솔밭근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 58,890,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본건은 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 및 대상(외국인 등, 아파트 용도 한정)을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

아파트의 주차대수 합계가 0대로 기재되어 있어 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다 (지하 주차대수 4대로는 세대당 주차 비율이 낮음).

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 신축(2022년 사용승인) 아파트로서 입지 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 교육 및 여가 시설 또한 인접해 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 58,890,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 실인수 금액이 발생할 수 있으므로, 권리분석 및 자금계획을 철저히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하며, 상업시설, 교육시설, 공원이 가까워 생활이 편리합니다.

* 활발한 지역 상권: 삼양로변을 따라 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 청년주택 공급 지역: 향후 지역 개발 및 정책 지원 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 232,000,000원입니다. 주변 아파트 시세 또한 유사한 수준에서 거래되고 있습니다.

하지만 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 58,890,000원임을 고려해야 합니다. 따라서 입찰가를 산정할 때는 이 인수 금액을 차감하여 실질적인 매수인의 총 부담액이 시장가치 대비 합리적인 수준이 되도록 조정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

인수되는 보증금 58,890,000원을 제외한 금액으로, 감정가와 주변 시세를 고려하여 보수적으로 산정 시, 160,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 중 170,000,000원 을 권장 입찰가로 제안합니다.

(총 예상 실 부담액: 입찰가 170,000,000원 + 인수 보증금 58,890,000원 = 228,890,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.