나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13649 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외1로서 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대 보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건번호: 서울북부지방법원 2025타경13649 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 2층201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)))

감정가: 376,000,000원

토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

건축년도: 2021년

해당층: 2층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

* 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 주변시설

주요 편의시설로는 근린생활시설이 있으며, 교육시설로는 삼양초등학교가 인근에 위치함. 공원 역시 주변에 자리하고 있음. 일반적인 주거지역으로, 광범위한 지역 검색 결과 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 현장 확인이 필요함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 13일 접수된 주식회사로얄크라운금융대부의 근저당권 (을1)이며, 채권최고액은 300,000,000원임.

* 권리 내역

소유권보존(갑1, 2021-04-13), 소유권이전신탁(갑2, 2021-04-13), 근저당권(을1, 2021-04-13), 임의경매개시결정(갑3, 2025-11-13, 구로신용협동조합), 압류(갑4, 2026-03-20, 강북구), 근저당권부채권근질권설정(을1-3, 2026-06-23) 등이 등기되어 있음.

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역은 미상으로 기재되어 있음.

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.4. 상권분석

* 건물 현황

본건은 2021년에 준공된 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 2층에 위치하고 있음. 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 최근 거래 사례 분석

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 신축 연도(2021년)의 삼성빌리지 101동(전용면적 57.58㎡)이 2026년 7월 1일 31,800만원에 거래되었음. 이는 ㎡당 약 552만원 수준임.

또한, 2002년 준공된 인근 주택(전용면적 58.37㎡)은 30,000만원에, 2009년 준공된 주택(전용면적 48.45㎡)은 28,300만원에 거래된 사례가 있음.

* 시세 분석

본건의 전용면적은 49.38㎡임. 가장 유사한 조건의 삼성빌리지 101동(2021년 준공, 57.58㎡)의 거래가액 31,800만원을 기준으로 환산할 경우, 본건의 현재 시세는 약 27,000만원대 초반으로 추정됨. ㎡당 약 514만원에서 584만원 사이의 시세를 보이며, 본건은 약 25,300만원에서 28,800만원 범위로 예상됨.

감정가 376,000,000원은 현재 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 기능이 안정적으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

* 편의 및 생활시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통 및 교육

버스정류장이 가까워 시내 접근성이 양호하며, 삼양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발행위 제한

본건은 개발행위허가제한구역, 정비구역, 건축허가·착공제한지역, 고도지구(28m 이하), 상대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 대한 제한이 따를 수 있음.

* 토지거래허가구역

상기 외에도 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 및 대상자에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음.

* 임차인 보증금 미상

임대차 정보가 명확하지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있음. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 평가되었으며, 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 투자 시 신중한 접근이 필요함. 권리 관계 자체는 명확하나, 임차인 관련 정보 미확인은 반드시 추가 확인이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됨.

* 주변의 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

1.9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(49.38㎡) 기준 예상 시세는 약 25,300만원 ~ 28,800만원 범위로 산정됨.

* 감정가(376,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점, 다수의 개발 제한 사항, 임차인 보증금 미상 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 안정적인 수익률 확보를 위해 시세 하단 또는 중간값에 근거하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가는 약 25,500만원 ~ 27,500만원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

* 본 제안 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 조사, 등기부 및 건축물대장 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.