나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4725 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층521호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치한 쌍문동 507-1 소재 구분건물(청년주택)로서, 본건 주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "솔밭공원역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제5층 제521호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m내외, 북측 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대내역은 미상임. 3. 본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야하고 같은 법 제44조의 임대료증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임’)가 되어 있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4725 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층521호

신 주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동)

용도: 다세대주택 (집합건물) - 청년주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 7층 중 제5층 제521호

건축 연도: 사용승인일 2022년 05월 13일

이용 상태: 공동주택 (청년주택)으로 이용 중

토지 형상 및 이용상태: 인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로 접함

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 200,000,000원 (2억 원)

토지 면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지 지분: 7.9708㎡

건물 면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물 지분: 20.3968㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치함.

주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 우이신설선 "솔밭공원역" 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 조망가로특화경관지구.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구.

과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 외국인 대상 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

건축선: 해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선 적용.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(142,710,684원)임.

이후 접수된 근저당권, 가압류(박미숙, 1,593,440,000원), 임의경매(한국주택금융공사), 압류(목포세무서장) 등은 모두 말소될 예정임.

전체 등기부채권 총액은 1,908,990,998원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최유진 (최 )

보증금: 2,549,500원

차임: 350,000원

전입/확정일자: 2024년 07월 29일

배당신고일자: 2025년 12월 29일

대항력: 없음 (대항력 있는 임차인은 없음)

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상임. 확인 필요.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 기준 시세 분석:

- 2026년 7월 2일 거래: 26.51㎡, 2012년식 건물, 2층, 15,500만원. (약 585만원/㎡, 약 1,934만원/평)

- 2026년 7월 4일 거래: 63.29㎡, 2000년식 건물, 1층, 26,500만원. (약 418만원/㎡, 약 1,382만원/평)

- 2026년 7월 1일 거래: 36.54㎡, 1991년식 건물, 1층, 14,600만원. (약 399만원/㎡, 약 1,319만원/평)

4.2. 본건 건물 연혁 및 가치 평가

본건 에드가쌍문은 2022년 5월 사용승인된 신축 건물로, 제공된 시세 정보의 건물들(2012년, 2000년, 1991년식)보다 현저히 신축임.

본건의 감정가 2억원(20.40㎡ 기준)은 약 980만원/㎡, 약 3,220만원/평에 해당함.

이는 제공된 최근 거래 사례들의 평당가(약 1,300만원~1,900만원)보다 높은 수준이나, 신축 연식임을 감안할 때 잠재적 가치는 더 높을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

우이신설선 솔밭공원역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 주거 단지, 근린생활시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

정확한 혐오시설은 주변 검색 결과 특이사항으로 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 규제

본건은 '청년주택' 및 '민간임대주택'으로 등기되어 있어, 민간임대주택특별법에 따른 임대의무기간, 임대료 증액 제한 등 관련 규제를 확인할 필요가 있음.

경매 참여 시 관련 부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대한 세부 사항을 반드시 확인해야 함.

6.2. 미확인 권리 및 정보

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 상세 내용은 미상임. 만약 지상권이 존재할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하므로 권리관계 확인이 매우 중요함.

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 정확한 이용 상태 및 임대 내역 파악에 어려움이 있었음.

6.3. 기타 특이사항

감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 감정가에 대한 합리적 판단이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물로서 역세권 입지를 갖추고 있으나, '청년주택' 및 '민간임대주택'이라는 특수 용도 지정과 함께 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성이 있어 면밀한 권리 분석 및 추가 확인이 요구됨. 감정가는 최신 시세보다 다소 높게 책정된 경향을 보이므로, 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 완공)로 하자 및 관리 용이성이 기대됨.

우이신설선 솔밭공원역 역세권으로 교통이 편리함.

민간임대주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 관련 규제 확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 시세와 감정가의 차이, 신축 연식, 미확인 권리(지상권)의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 90% 수준인 180,000,000원 을 예상 입찰가로 제안하며, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 권리 관계(특히 지상권)에 대한 명확한 조사를 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.