나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5193 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층642호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔밭공원역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.05.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 642호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등 , 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 상세정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 642호

사용승인일: 2022년 5월 13일

주변환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

1.2. 입지조건

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 지하철 "솔밭공원역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있음.

1.3. 건물 및 토지 이용상태

* 건물: 집합건축물대장상 2022년 5월 13일 사용승인을 득한 건물임. 외벽은 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 구성됨. 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용 중임.

1.4. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부채권 총액 1,603,193,738원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2026-01-19

* 확정일자: 2026-01-20

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류(폭8m 미만), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선) 등으로 지정되어 있음.

1.7. 아파트 정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 총 세대수: 253세대

* 총 층수: 최고 7층

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

* 주차대수: 지하주차대수 4대 (전기차충전기 지하 2대)

1.8. 상권분석

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 지하철 솔밭공원역이 소재하여 역세권의 이점을 가짐. 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있음. 청년주택으로 공급된 단지로, 관련 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됨.

1.9. 생활정보

* 주변 편의시설: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 학교: "서라벌중학교"가 인근에 위치함.

1.10. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 고도지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)을 확인해야 함.

* 임대관계는 미상이나, 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.11. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트로 건물 상태가 양호하며, 솔밭공원역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 청년주택으로 공급되어 젊은층의 수요가 예상되며, 현재 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상황임. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분임.

1.12. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 신축으로 건물 노후도가 낮음.

* 역세권 입지: 지하철 솔밭공원역 인근으로 교통이 편리함.

* 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 추가적인 보증금 부담이 없음.

* 청년주택: 젊은층의 주거 수요를 기반으로 한 투자 가능성.

1.13. 예상 입찰가

제공된 감정가는 298,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다. 최근 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 따라서, 약 298,000,000원 ~ 327,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.