나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13595 [1] 서울특별시 강북구 미아동 811 두산위브트레지움아파트 305동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 체육시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔샘역 우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 9층건 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 가)는 아파트(방4, 욕실2, 주방, 거실, 드레스실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(아파트)]로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) ■ 일련번호 2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13595 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 811 두산위브트레지움아파트 305동 4층 401호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,020,000,000원

토지면적: 64.44㎡ (약 19.5평)

건물면적: 114.88㎡ (약 34.7평)

1.4. 특이사항

재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 체육시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황: 대상물건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔샘역 우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 9층건 내 제4층 제401호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태: 아파트(방4, 욕실2, 주방, 거실, 드레스실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지형상 및 이용상태: 북측 하향 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(아파트)]로 이용중임.

인접 도로상태: 아파트 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역(주택재개발사업), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변). 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 아파트 용도, 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 지정됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 체육시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 솔샘역(우이신설선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 단지 진입

아파트 단지 내로 잘 포장된 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 접근 및 단지 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 12월 22일 접수된 국민은행 근저당 (을1)이며, 채권금액은 332,500,000원입니다.

이 외 다수의 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 주택임차권, 소유권 이전, 가압류, 강제경매 등기 등이 등재되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

특히, 박복숙 씨의 주택임차권 (을2, 730,000,000원)은 말소되는 것으로 확인됩니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑9, 채권자: 박복숙, 730,000,000원) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 1,922,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 730,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-03

확정일자: 2022-01-03

배당신고일자: 2023-04-17

대항력: 없음

비고: -

주의: 임차인 박복숙 씨는 전입일자(2022-01-03)에 비해 배당신고일자(2023-04-17)가 늦고, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건의 경우, 권리분석 결과 매각으로 인해 모든 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인 박복숙 씨의 경우 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 분석

대상물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 주거 지역의 성격을 띠고 있으며, 상업 시설 역시 생활 편의를 위한 업종들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 전용면적 약 59.99㎡ (약 18.15평)인 유닛은 2026년 7월 88,000만원 ~ 94,500만원 (8억 8천만 원 ~ 9억 4천 5백만 원)에 거래되었습니다.

- 전용면적 약 84.99㎡ (약 25.71평)인 유닛은 2026년 7월 98,500만원 (9억 8천 5백만 원)에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적은 114.88㎡ (약 34.7평)으로, 전용면적 기준으로 유사한 크기의 매물 가격을 환산해보면, 84.99㎡ 매물의 평당 가격(약 1,159만원/㎡)을 적용 시 약 13억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가 10억 2천만원 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익이 기대됩니다.

4.3. 유사 물건 전월세 시세

- 전용면적 약 59.54㎡ (약 17.9평) 유닛: 2025년 12월 보증금 12,000만원 + 월세 120만원 (갱신)

- 전용면적 약 84.95㎡ (약 25.7평) 유닛: 2025년 12월 보증금 58,000만원 + 월세 0원 (신규)

- 전용면적 약 39.98㎡ (약 12.1평) 유닛: 2025년 12월 보증금 1,122만원 + 월세 19만원 (갱신)

대형 평수(84.95㎡)의 경우 보증금이 높게 형성되어 있으며, 월세가 없는 계약도 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 시설

아파트명: 미아뉴타운두산위브트레지움

사용승인일: 2011년 10월 31일

총 동수: 24동

총 세대수: 1,370세대

주차대수: 총 1,777대 (지하 1,777대, 전기차 충전기 지하 36대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

가까운 학교로는 삼각산중학교가 있으며, 미아초등학교, 강북고등학교 등도 인근에 위치하고 있습니다.

각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련

본 물건은 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 미래 가치 상승의 잠재력이 크다는 장점이 있지만, 사업 진행 지연, 사업 계획 변경, 이주 및 철거 등 장기간의 사업 과정에서 발생할 수 있는 불확실성 및 추가적인 시간과 노력이 요구될 수 있습니다. 미아뉴타운 8구역은 초기 단계로, 사업 추진 주체와의 긴밀한 협의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도 지정 기간이 2026년 12월 31일까지입니다. 경매 취득 후 전매 시 관련 법규에 따른 허가를 받거나, 허가 기간 종료 후 거래가 가능할 수 있어 투자 결정 시 유의해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 JSON 정보 상의 거래 사례는 전용면적 기준인 것으로 보이며, 본 건의 건물면적(114.88㎡)과는 차이가 있습니다. 이는 면적 산정 방식의 차이일 수 있으나, 실제 현황 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

- 서울 강북구의 주요 입지에 위치하여 접근성이 우수합니다.

- 재개발, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 높은 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

- 현재 시세가 감정가를 상회하고 있어 투자 수익률이 높을 것으로 예상됩니다.

- 등기부상 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 부담이 없습니다.

- 대규모 아파트 단지로, 편리한 주차 공간과 다양한 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다.

7.2. 약점

- 재개발 사업 진행에 따른 장기적인 투자 기간 및 불확실성이 존재합니다.

- 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 제한 가능성이 있습니다.

- 제공된 시세 정보와 본 건의 면적 간의 차이가 있어 실제 가치 산정에 신중이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 요인

- 재개발 사업 완료 시 잠재적 가치 상승: 노후화된 도심 지역의 정비 사업을 통한 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 높은 시장 시세는 추가적인 투자 수익을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

- 클린 물건: 권리관계가 복잡하지 않고 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

감정가: 1,020,000,000원

최근 유사 면적(84.99㎡) 시세 환산가: 약 1,330,000,000원 이상

유사 면적(59.99㎡) 시세: 880,000,000원 ~ 945,000,000원

9.2. 적정 입찰가 제안

본 물건은 재개발 지역에 포함되어 있고, 현재 시세가 감정가를 상회하는 점을 고려할 때 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성과 토지거래허가구역 지정 기간을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(10.2억)와 시세 환산가(13.3억 이상) 사이에서, 재개발 잠재력 및 리스크를 감안하여 10억 8천만원 ~ 11억 8천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.