나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3760 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층228호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철역 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위 는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 2층 228호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 4호선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(솔밭공원역)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 솔밭공원역은 도보 약 2~8분 거리에 위치합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 7층 건물 내 2층 228호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(청년주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 여러 권리가 설정되었으나, 을1 근저당권(한국주택금융공사, 2022-08-12)을 말소기준권리로 하여 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 '말소' 처리되었습니다. 이는 해당 권리들이 경매 절차를 통해 소멸될 예정임을 의미하며, 낙찰자는 이러한 권리들의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, "임대관계는 미상임"이라는 기재가 있어 현재 거주자 현황이나 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍문동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 솔밭공원역을 중심으로 역세권 개발이 진행됨에 따라 향후 지역 상권의 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 다수 존재합니다.

* 교통

우이신설선 솔밭공원역이 매우 가까워 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육 및 의료시설

덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등 다수의 대학이 위치하며, 인제대학교 상계병원 등 의료시설 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경

솔밭공원, 초안산 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 청년주택 특수성

본 물건은 '청년안심주택'으로 공급되어, 일반 주택에 비해 매수자층이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 사업 주체 관련 이슈

에드가쌍문 사업에 관여된 일부 기업들이 타 사업장에서의 사업성 악화 및 재정 건전성에 대한 우려가 보도된 바 있습니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 임대관계 불확실성

'임대관계는 미상임'이라는 정보로 인해, 현재 실제 점유자 현황 및 법적 대항력 유무 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 솔밭공원역 초역세권에 위치한 신축급 아파트(2022년 사용승인)로, 편리한 교통과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 '청년주택'이라는 특수성과 사업 주체 관련 일부 보도 내용, 그리고 현재 임대 관계의 불확실성은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가는 297,000,000원으로, 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 솔밭공원역 초역세권 입지

* 2022년 준공된 신축급 아파트

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 명확함

* 주변 녹지 공간 및 생활 편의시설 접근성 우수

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 297,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 30㎡)의 에드가쌍문 청년주택 관련 임대 모집 정보와 주변 지역 아파트 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

'청년주택'이라는 특수성, 사업 주체 관련 잠재적 리스크, 그리고 임대 관계의 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실제 현장 조사 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황, 본건의 정확한 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.