나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4473 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층433호 아파트 경매

서울특별시 도봉구 삼양로 602 에드가쌍문, 4층433호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경4473(서울북부지방법원 경매3계). 감정가 292,000,000원, 최저가 233,600,000원. 매각기일은 2026-10-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 4473 [1]
소재지	서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층433호
도로명주소	서울특별시 도봉구 삼양로 602 에드가쌍문, 4층433호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.27
관할법원	서울북부지방법원 경매3계 (910-3673)
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, (접함)도로, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)건축선, 과밀억제권역, (저촉)교육환경보호구역, (저촉)조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 준주거지역, 지구단위계획구역, (접함)제2종일반주거지역, 고도지구

서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층433호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	11.74㎡ (3.55평)
건물면적	30.03㎡ (9.08평)

금액

감정가	292,000,000원
최저가	233,600,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	23,360,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	292,000,000원	유찰
2차	2026.10.27	233,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.
교통상황: 본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 경전철 (우이신설선) 솔밭공원역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.
건물의 구조: 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건중 4층 433호로서 외 벽: 화강석 및 벽돌타일등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.
이용상태: 공동주택(청년주택)으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)
설비내역: 승강기,소화전,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 공동주택부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 약25m, 북측 및 동측으로 약6m의 도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획,도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),조망 가로특화경관지구,가축사육제한구역,교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구,과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31/아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계 선에서 3m 후퇴선).
공부와의 차이: 없음
기타참고사항(임대관례 및 기타): ①임대관계 미상 ②등기사항전부증명서상 대지권등기(대지권비율: 3111분의 11.7357)가 경료되어 있으나 토지대장상에는 대지권비율이 등재되어 있지 않음 ③이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4473 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층433호

용도: 아파트 (공동주택-청년주택)

건물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 05월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물 지분: 30.0311㎡ (약 9.08평)

1.4. 평가 정보

감정가: 292,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 인근에 경전철 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12)

3.2. 등기사항 요약

등기부등본상 근저당, 근저당부채권질권, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 이는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 경매로 인해 소멸됨을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최연우

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-17

* 확정일자: 2025-01-21

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 없음

* 임차인 현황 분석:

최연우 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 1,000,000원은 경매 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 아파트 단지 내 또는 인근에 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 젊은 층을 위한 청년주택 공급 촉진 지구에 해당하여 관련 정책 및 지원이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

단지 인근에 백운초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 관리사무소 연락처: 02-998-5560

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 총 세대수: 253세대

* 최고층: 7층

* 주차: 지하 주차 4대 (전기차 충전기 지하 2대)

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망 가로특화경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 또한, 아파트 용도에 한정된 별도 허가구역 지정기간(2025.10.20~2026.12.31)이 있습니다. 이 점은 향후 매각 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 규제가 적용됩니다.

6.2. 기타 참고사항

* 등기사항전부증명서상 대지권등기(대지권비율: 3111분의 11.7357)가 경료되었으나, 토지대장상에는 대지권비율이 등재되어 있지 않은 점은 추후 확인이 필요합니다.

* 임대관계가 미상이며, 내부구조도는 집합건축물대장상 도면 및 외부 관찰, 탐문 등을 토대로 작성되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행되는 2025타경4473호로, 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 청년주택 아파트입니다. 2022년 사용승인된 신축급 아파트로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 권리 관계를 깨끗하게 승계받을 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점, 등기부와 토지대장상 대지권 비율 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 청년주택으로 공급된 특성상 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 상업시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 청년주택 특성: 젊은 층의 주거 수요를 타겟으로 하는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

현재 본 물건과 유사한 조건의 에드가쌍문 청년주택 전용 30㎡ 내외 물건의 시세는 대략 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 선으로 파악됩니다. (본 정보는 검색 결과를 기반으로 추정된 시세이며, 실제 시세는 변동될 수 있습니다.)

감정가는 292,000,000원입니다.

본건의 권리상 인수되는 금액이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 현장 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 대략 270,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 공실 여부 등을 직접 확인하고, 관련 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 혐오시설 조사

주변 지역(백운초등학교 인근, 쌍문동)에 대한 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 탐문 등을 통해 간접적인 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지 추가 확인하는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보