나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13217 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제근린생활시설-2동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡하늬중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 학교, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지 역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제102호로서, - 사용승인일: 2017년 4월 10일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 강화유리 마감 등입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설(현재 미용실)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측, 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사 업), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(학교환경위생정화구역<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특 별시강서교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, <대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시 개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016 -2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13217 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제근린생활시설-2동 제1층 제102호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 현재 미용실)

감정가: 900,000,000원

토지면적: 16.85㎡ (약 5.1평)

토지지분: 16.8533㎡

건물면적: 39.56㎡ (약 12.0평)

건물지분: 39.556㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, "마곡하늬중학교"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 다세대주택 등 공동주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 768,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

인수되는 권리: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 25일

* 확정일자: 2022년 4월 28일

* 배당신고일자: 2026년 2월 10일

* 대항력: 있음

등기부상 채권 총액: 약 768,000,000원 (근저당) + 705,879,064원 (경매채권) + 기타 압류채권들이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 마곡13단지 힐스테이트 마스터 아파트 단지 내 1층에 위치한 근린상가입니다.

배후에는 해당 아파트 단지를 포함한 대규모 주거 지역이 형성되어 있어, 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

현재 미용실로 이용 중이며, 제1종근린생활시설로서 미용실, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교통망이 우수하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

인근에 마곡하늬중학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 현재 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 남은 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

도시개발구역 및 토지이용계획: 본 물건은 도시개발구역에 속해 있으며, 공항 관련 보호구역, 군사기지 보호구역 등 복합적인 토지이용계획의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 대단지 아파트 상가로, 우수한 입지와 교통망을 갖춘 투자 가치가 있는 상가입니다.

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 마곡지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성은 반드시 검토해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구의 지속적인 개발로 인한 지역 가치 상승 기대.

대단지 아파트 단지 내 1층 상가의 안정적인 임대 수요.

지하철 5호선 마곡역 인접으로 높은 접근성과 유동인구 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 900,000,000원입니다.

입찰가 산정 시, 현재 임차인이 보유한 보증금 20,000,000원에 대한 인수 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하므로, 이를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 업종별 수익성 분석, 경쟁 물건 조사 등 심도 있는 시장 분석과 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.