나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13642 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호 및 제5층 제501호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 상향하는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역, 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임. (2) 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부마감재, 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 791-1936번지에 소재하며, "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건물구조

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕의 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시창호 등으로 마감되어 있습니다.

1.1. 4.토지이용상태

본건 토지는 북서측으로 상향하는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 대지입니다.

1.1. 5.인접도로상태

본 물건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.소유권 및 등기사항

본건의 최초 소유권보존은 2021년 4월 13일에 주식회사 삼성산업개발 앞으로 등기되었으며, 소유권이전신탁은 같은 날 수협은행 앞으로 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 4월 13일 접수된 주식회사 로얄크라운금융대부의 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

이후 2025년 11월 13일에 구로신용협동조합의 임의경매(채권액 300,000,000원)가 개시되었으며, 2026년 3월 20일 강북구(서울특별시)의 압류(세무2과-3 839)가 등기되었습니다.

또한, 2026년 6월 23일 웰컴저축은행주식회사외 1명의 1번 근저당권부채권근질권설정(채권액 300,000,000원)이 등기되었습니다.

현재까지 등기된 채권 총액은 300,000,000원입니다.

1.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3.임차인 현황

본건의 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본건이 위치한 미아동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 더불어 소규모 점포와 학교가 혼재하여 지역 생활 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

주변에 소규모 점포들이 분포하고 있으며, 삼양초등학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육시설

삼양초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 3.대중교통

지하철 우이신설선 솔샘역과 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.개발행위허가제한구역 및 정비구역

본 물건은 개발행위허가제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경 및 재개발 등의 가능성이 있습니다. 이는 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 개발 방향 및 기간에 따른 불확실성도 존재합니다.

1.5. 2.공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과 등이 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 3.내부 미확인 상태

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부구조, 이용상황, 마감재, 설비 등을 외부관찰, 탐문, 집합건축물대장 등에 근거하여 평가했습니다. 경매 참여 시에는 반드시 내부 상태를 재확인해야 하며, 예상치 못한 하자가 발견될 수 있습니다.

1.5. 4.임대 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 주변은 주거 밀집 지역이며, 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 편의시설도 갖추고 있습니다.

단, 개발행위허가제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 이로 인한 불확실성도 존재합니다. 또한, 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했고 임대 관계가 미상이어서, 경매 참여 시에는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 현장 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2021년 준공 건물.

* 지하철 솔샘역 역세권 잠재력.

* 개발행위허가제한구역 및 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 기대감.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 464,000,000원입니다.

최근 2026년 7월, 동일 단지인 "삼성빌리지(101동)"의 전용면적 57.58㎡(약 17.4평) 물건이 318,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 58.78㎡(약 17.78평)으로 면적이 소폭 크고 건축 연도도 같습니다.

인근 유사 물건의 거래 사례와 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 시장 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 340,000,000원 (삼억 사천만원)

주의사항: 본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 물건의 실제 상태, 명도 난이도, 시장 변동성 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 내부 미확인 상태 및 임대 관계 미상에 따른 리스크를 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.