나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3555 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하는 지하철 우이신설선 "솔밭공원" 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는바 대중교통 이용상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건(사용승인일자: 2022. 5. 13)중 제 2층 제 202호로, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창임

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중이며 집합건축물대장상의 "건축물현황도" 기준하여 방겸거실, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25미터폭(삼양로), 북측과 동측으로 약 6 ~ 8미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 근린생활시설 31호와 공동주택 253세대로 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3555 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 202호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

기타: 대항력 있는 임차인 존재, 신축 건물 (사용승인일자: 2022. 5. 13.)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 약 25미터폭의 삼양로, 북측과 동측으로 약 6~8미터폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

지역 지구는 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 토지이용계획 및 제한사항이 다수 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(매각으로 소멸되지 않는 권리)는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 2026년 3월 18일 접수된 주택임차권등기(을4, 권리자: 김희재, 보증금: 51,020,000원)는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 김희재 씨는 전입일자(2022-08-04)가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자(2022-07-21)를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 51,020,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2022-08-04

확정일자: 2022-07-21

배당신고일자: 2026-01-23

대항력: 있음 (보증금 중 일부 또는 전액 인수 가능성 있음)

비고: 물건명세서상 해당 임차권 등기는 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수함. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 내용을 우선 고려해야 함)

권리분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 에드가쌍문 건물은 총 253세대의 공동주택과 31호의 근린생활시설로 구성된 복합 건물입니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 상업시설은 주로 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

"솔밭공원역" 인근으로 유동인구가 형성될 수 있으나, 대규모 상업지구로 보기는 어렵습니다.

주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기반으로 하며, 소규모 상가 운영 시 일반적인 지역 기반 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 7층 건물로, 2022년 5월 13일에 사용승인되었습니다.

내부는 방 겸 거실, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

급탕 및 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김희재 씨의 보증금 인수 가능성입니다.

보증금 51,020,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가하게 됩니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '물건명세서'의 '잔액 인수' 문구 간에 상충되는 부분이 있어, 이는 권리 분석 시 반드시 명확히 확인해야 할 중요한 사항입니다.

토지이용계획상 고도지구, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 여러 제한사항이 존재하며, 일부 구역은 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

주변에서 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 통상적인 검색으로 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 깔끔한 건물로, 솔밭공원역 인근에 위치하여 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다.

신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

이 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득 비용이 크게 달라지므로, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금 중 미변제된 금액을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 낙찰 후 총 부담액이 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근에 지어진 신축 건물이라는 점은 자산 가치 유지 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인입니다.

지하철역이 인근에 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 리스크를 적절히 관리하거나, 인수 부담을 감수하더라도 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

주거용 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건(연식, 면적 등)의 시세는 약 12,400만원에서 26,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 2012년식 26.51㎡ 면적의 '고은빌'이 15,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(21.19㎡, 2022년식)의 경우 신축 연식을 감안하면 그 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

시세 추정치는 보수적으로 약 16,000만원 ~ 18,000만원 범위로 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 51,020,000원을 인수할 가능성이 있습니다.

따라서, 실제 낙찰자가 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 '총 부담액'이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 시나리오:

만약 본건의 순수 시장가치를 18,000만원으로 가정한다면,

최대 입찰 가능 금액 = 18,000만원 (시장가치) - 5,102만원 (인수 보증금) = 12,898만원이 됩니다.

법원 감정가는 20,700만원이지만, 최근 실거래가 및 임차인 인수 가능성을 고려할 때, 본건의 희망 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

감정가의 60~70% 수준인 약 12,500만원 ~ 14,500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차인 보증금 인수분을 제외한 금액입니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없거나 최소화될 경우(법원 배당을 통해 전액 변제될 경우), 감정가 또는 그 이상에서도 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 권리 분석을 통한 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

본 정보에 기반한 예상 입찰가는 약 12,500만원 ~ 14,500만원 범위에서 신중하게 고려해 보되, 최종 결정은 임차인 보증금 인수 조건 확정 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.