나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4305 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하 는 등 제반대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제413호로서, 외벽: 몰탈위페인트마감, 일부 적벽돌마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 삼양로, 북측 및 동측으로 세로 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4305 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층413호

용도: 아파트 (청년주택)

건물명: 에드가쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평) - 전용면적

건물 지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 양호한 편입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 우이신설선 '솔밭공원역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 도휘주식회사

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2022-08-12)

기타 권리: 한국주택금융공사 근저당권, 주식회사온라이프건설 근저당권, 목포동부새마을금고 가압류 2건, 한국주택금융공사 임의경매, 목포세무서장 압류 등.

등기부채권 총액: 약 2,091,968,676원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 1,000,000원

차임: 440,000원

전입일자/확정일자: 2024년 7월 24일

배당신고일자: 2026년 1월 27일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 정 는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주변에 근린생활시설과 주상복합 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 청년주택으로 공급된 점을 고려할 때, 젊은 층을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

솔밭공원역 인근 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 대형마트, 백화점은 없으나, 지역 내 상업시설, 병원, 은행, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학교와의 인접성이 있음을 알 수 있습니다. 쌍문초등학교, 쌍문중학교 등 지역 내 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다.

* 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어 향후 매매 시 제한이 있을 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 아파트 용도에 한정된 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축선 후퇴 의무(3m)가 있습니다.

* 임대 관계가 불명확하여, 실제 거주 중인 세입자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. (현 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 에드가쌍문 청년주택으로, 비교적 최신식 건물입니다. 소형 아파트(전용 약 7평)이며, 우이신설선 솔밭공원역 초역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 소형 면적으로 인해 실거주 수요가 특정 계층(1인 가구, 청년 등)으로 제한될 수 있으며, 복합적인 토지이용계획 규제가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 소형 아파트

* 솔밭공원역 초역세권의 편리한 교통

* 권리상 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금 없음 (명도 부담 최소화)

* 지역 내 근린생활시설 및 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 주변 시세, 물건의 면적, 신축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하향된 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 형성될 것으로 추정됩니다.

정확한 시세 및 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 주변 시세 조사를 추가적으로 진행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.