나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13312 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근 은 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까 치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제7층 제704호로서, (사용승인일 : 2020년 12월 3일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 938-9, 938-10 공히> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-2 57m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13312 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제704호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제7층 제704호

사용승인일: 2020년 12월 3일

감정가: 288,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물 면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변 환경은 보통임.

토지는 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있음.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

근거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2022년 9월 14일 강서세무서장 압류.

등기부채권 총액: 1,033,000,000원.

본 건은 낙찰과 동시에 등기부상 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (이태영)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 6일

확정일자: 2021년 6월 23일

대항력: 없음.

비고: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

없음. (상기 HUG 관련 조건에 따라 임차인의 권리는 매각으로 소멸됨)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 화곡동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

까치산역을 중심으로 한 지역은 유동인구가 비교적 많으며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 다양한 상업 시설이 발달해 있어 일반적인 생활권 상권을 형성하고 있음.

4.2. 주변 시세

주변 오피스텔의 최근 매매 시세는 전용면적 약 29~30㎡ 기준으로 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 2억 8천 8백만 원으로, 현재 시장 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스 화곡2점, 이마트에브리데이 화곡동점 등 대형마트 및 소규모 상가, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

까치산역 주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울화곡초등학교, 덕원중학교, 등촌중학교, 화곡고등학교, 목동고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항을 명확히 인지해야 합니다. 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건이므로, 이를 이행하지 않을 경우 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 직접 인수하지는 않으나, HUG 측의 조건 이행 여부를 철저히 확인하고 관리해야 합니다.

6.2. 시설 관련 리스크

주변 지역 분석 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 하지만 일반적인 도심 지역의 특성상 교통 혼잡, 소음 등 생활 소음 발생 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용하기 편리한 입지에 소재하여 투자 가치가 있습니다.

복잡한 임차인 관련 권리 관계가 'HUG 인수조건 변경'을 통해 매각 시 명확하게 정리되는 조건이므로, 매수인의 권리 관계 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(288,000,000원)가 주변 시세(220,000,000원~250,000,000원) 대비 다소 높게 형성되어 있어, 입찰 시 가격적인 측면에서 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적고, 임대 관리에 유리합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 임차인 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 특수 조건으로 인해 매각 후 권리 관계가 명확하게 정리되므로, 매수인의 추가적인 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계: 0원'이므로, 낙찰가가 임차인의 보증금 총액(245,000,000원)에 미치지 못하더라도 임차인에게 추가로 지급해야 할 보증금은 없습니다.

감정가 288,000,000원 대비 현재 시장 시세(220,000,000원 ~ 250,000,000원)를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 범위에서 결정하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

하지만, 향후 임대 수익률, 공실률, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.