나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4480 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층434호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 주상복합 건물 내 제4층 제434호로서,("집합건축물대상" 상의 사용승인일은 2022.05.13.임) 외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인틷 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)의로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 서측과 북측 및 동측으로 삼양로 등의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4480 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층434호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 292,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 아파트 정보 (에드가 쌍문 청년주택)

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 세대수: 253세대

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 7층

관리사무소 연락처: 02-998-5560

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

솔밭공원역까지 도보로 약 1~2분 거리로 매우 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 단지 서측, 북측, 동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 주상용 건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 솔밭근린공원, 북한산, 초안산 등이 있어 자연환경이 풍부합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 을구의 모든 권리(을1, 을2, 을3, 을4)는 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권보존 등기(도휘주식회사) 및 임의경매 개시 결정 등기(한국주택금융공사) 또한 매각으로 소멸됩니다.

압류 등기(목포세무서장) 역시 매각으로 소멸됩니다.

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양동민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 7일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 권리금액

총 등기부채권 금액: 545,675,120 원

* 한국주택금융공사 (을1): 201,560,450 원

* 한국주택금융공사 (을2): 201,560,450 원

* 주식회사온라이프건설 (을3): 42,554,220 원

* 서정만 (을4): 100,000,000 원

* 한국주택금융공사 (갑6, 임의경매개시결정): 201,560,450 원

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 쌍문동은 도봉구 내에서 비교적 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다.

건축물대장상 주 용도가 공동주택(청년주택)으로, 주변에 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

솔밭공원역을 중심으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하며, 지하철을 이용한 도심 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어, 복합적인 상업 활동보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

단지 내에는 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 내부구조는 후첨 도면을 참조해야 합니다.

주거에 필요한 기본적인 위생, 급/배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 존재합니다.

인근 병원으로는 인제대학교 상계병원 등이 언급됩니다.

5.2. 교육 및 문화

주변 학교 정보로는 덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등이 언급되나, 이는 대학 캠퍼스의 위치상 간접적인 영향으로 보입니다.

솔밭공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.3. 주차 정보

아파트 정보상 지하 주차대수 4대로 기재되어 있으나, 주차대수 합계는 0대로 되어 있어 확인이 필요합니다. JSON 정보에 따르면 지하 주차 대수는 112대로 표기되어 있습니다. (2022년 5월 13일 사용승인일 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

해당 물건은 여러 도시 계획 및 법률에 의해 규제받고 있습니다. 주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

* 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선)

이러한 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 내역 미상

기타 참고사항에 "임대내역은 미상임"이라고 기재되어 있어, 현재 임대 상태나 임차인의 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건설사 관련 이슈

자료에 따르면, 시행사 (주)도휘와 연관된 '에드가' 브랜드의 일부 청년안심주택 사업이 사업성 악화로 인해 매각을 추진하거나 어려움을 겪은 사례가 있습니다. '에드가쌍문' 또한 준공 시점에 시공사와의 공사비 미지급 문제로 법원 가압류 신청이 있었던 사실이 언급되어, 건설 관련 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설

현재까지 제공된 정보 및 주변 검색 결과상, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 솔밭공원역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 주변 환경 또한 양호한 편입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항, 과거 건설 과정에서의 일부 이슈, 그리고 임대 내역 미상이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 솔밭공원역 도보 1~2분 거리로 뛰어난 교통 편의성.

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 깔끔한 건물 상태 및 비교적 최신 시설.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

* 배후 수요: 청년주택으로 분류되어 있으나, 일반 아파트로서의 주거 가치도 높음.

* 자연 환경: 공원 및 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 292,000,000원입니다. 주변 시세를 분석한 결과, 에드가쌍문 아파트의 정확한 매매 시세 정보는 제한적이나, 비슷한 시기의 신축 아파트 및 역세권 아파트들의 평균 시세는 평당 4,000만 원 ~ 6,000만 원 선으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적은 약 9.08평이므로, 이를 감안할 때 시세는 대략 3억 6천만 원 ~ 5억 4천만 원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 단순 시세 비교이며, 실제 입찰가는 물건의 구체적인 상태, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁자들의 입찰 의향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 과거 건설 관련 이슈 및 복잡한 토지이용계획 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 292,000,000원 대비 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 낙찰가율 80% ~ 90%를 적용 시 예상 입찰가는 약 2억 3천만 원 ~ 2억 6천만 원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 230,000,000 원 ~ 260,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.