나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4121 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층336호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제3층 제336호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "공동주택(청년주택)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(청년주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4121 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층336호

* 용도: 연립주택 (공동주택 - 청년주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 시기: 2022년 5월 (사용승인일 기준)

* 감정가: 298,000,000원

* 토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물 면적: 30.03㎡ (약 9.09평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 도휘주식회사

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12)

* 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4, 갑6, 갑7, 을4-1 등기의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액 합계: 545,675,120원

* 임차인 현황:

* 장예린 (임차인)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입/확정일자: 2024-07-11

* 배당신고일자: 2026-01-01

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 존재하나 대항력이 없어, 임차인의 보증금 인수 부담은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 상업 기능이 있음.

* "솔밭공원역" 역세권에 위치하여 유동 인구 및 잠재적 수요가 있을 것으로 예상됨.

* "청년주택"으로 이용 중이라는 점은 특정 수요층을 대상으로 하는 상권 특성을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 및 버스 정류장 인접.

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교육 환경이 갖추어져 있음.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당함.

* 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정된 기간이 있음 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. - 아파트 용도 한정). 이는 매수인의 국적이나 거래 목적에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 의미함.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 파악되지 않은 상태이며, 이는 명도 과정에서 변수가 될 수 있음. (단, 본건 임차인 장예린은 대항력 없음)

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2022년 준공) 건물에 위치한 주거용 부동산임.

* "솔밭공원역" 역세권으로 교통이 편리하며, 주거 환경이 양호한 지역에 소재함.

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있음.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적임.

* 다양한 도시계획상의 용도지역, 지구, 구역 지정으로 인한 행위 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

* "청년주택"으로 이용 중인 점은 향후 활용 방안 및 시장 가치에 영향을 미칠 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 상품성이 우수함.

* 솔밭공원역 역세권으로 편리한 교통과 주거 환경을 제공함.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적음.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 최근 주변 매매가 분석 결과 (JSON 데이터 분석):

* 2026년 7월 거래 사례 (주변 다세대, 2000-2012년식 건물 기준):

* 26.51㎡: 15,500만원 (약 585만원/㎡)

* 36.54㎡: 14,600만원 (약 400만원/㎡)

* 상기 거래 사례는 본건("에드가쌍문", 2022년 준공, 집합건물)보다 연식이 오래된 건물들의 가격으로, 본건의 신축 연식과 비교 시 직접적인 시세 반영에는 한계가 있음.

* 권리 분석 상 인수되는 보증금은 0원임.

* 본건은 2022년 준공된 신축 건물이며, 솔밭공원역 역세권 입지를 갖추고 있음. 감정가는 298,000,000원으로 평가되었으나, 주변 유사 면적의 연식 있는 다세대 주택 매매가와는 상당한 가격 차이를 보임.

* "청년주택"으로 지정된 점, 건물의 실제 시장 가치, 및 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 필요가 있음.

* 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 보수적인 접근과 시장 상황을 고려한 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.