나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3944 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층315호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울백운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제3층 제315호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 벽돌붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3944 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층315호

* 용도: 다세대주택 (공동주택, 청년주택으로 이용 중)

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 건물지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정평가액: 232,000,000원

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 2022-05-13 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 서울백운초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 솔밭공원역(우이신설선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-08-12 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을1) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이은경 (이 )

* 보증금: 40,180,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자: 2025-06-30

* 확정일자: 2022-08-17

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 등기 사항: 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리 이하 순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 발달 정도: 대규모 상업지구와는 거리가 있어, 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 이용하기 어려우나, 지역 주민을 위한 소매점, 식당 등은 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 지역 개발 계획 및 도시 계획 구역 지정 등은 향후 상권 변화의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 서울백운초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 솔밭공원역(우이신설선) 및 버스정류장이 인접하여 교통 및 이동이 편리합니다. 주변의 소규모 상업시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택(청년주택)으로 현재 이용 중이며, 비교적 새로운 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 불일치: 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위임차권, 대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 전입일자가 말소기준권리보다 늦기 때문으로 판단되나, 정보 불일치 가능성이 있으므로 현장 재확인이 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 건물 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태를 파악할 수 없습니다. 입찰 전 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 확인 필요: 본건 주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 완공) 다세대주택입니다. 서울백운초등학교 인근에 자리하며 솔밭공원역을 이용할 수 있는 역세권으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 감정가는 2억 3,200만원이나, 최근 매매 사례 분석 결과 시세는 이보다 낮은 수준으로 파악됩니다. 임차인 관련 권리 관계는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 제공된 정보 간의 불일치가 존재하여 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 요구됩니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소이나, 권리 분석의 명확성 확보와 내부 상태 확인이 투자 성공의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물로, 내부 상태나 시설 면에서 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 매매 사례가 낮게 형성되어 있어, 시세 파악을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 3,500만원에서 1억 5,000만원 수준으로 추정됩니다. 특히 2012년식 '고은빌'의 26.51㎡ 면적 거래가 15,500만원(약 8.02평)임을 감안할 때, 본건의 23.19㎡(약 7.02평) 면적은 평당 약 1,900만원 이상으로 평가될 수 있습니다. 본건은 2022년 완공된 신축 건물임을 감안하면, 보수적인 시세 추정치인 1억 3,500만원에서 신축 프리미엄을 일부 가산하여, 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수할 보증금이 없고 권리상 추가 부담이 없는 경우를 가정한 것입니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 임차인 관련 정보 확인, 주변 시세 재조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.