나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4398 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층425호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔밭공원역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.05.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 425호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등 , 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4398 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층425호

용도: 아파트 (공동주택(청년주택))

감정가: 223,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.7996㎡ (약 2.66평)

건물면적(전용면적): 22.47㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.4666㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 5월 13일

해당 층: 4층 (총 7층 건물)

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "솔밭공원역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 등의 제한사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 외국인 등을 대상으로 지정된 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)과 아파트 용도로 한정된 지정 기간(2025.10.20 ~ 2026.12.31)이 있습니다. 이는 토지 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권(을2, 을3) 및 가압류(갑6, 갑7, 갑8), 임의경매(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고명선 (고 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2024년 7월 17일

* 배당신고일자: 2026년 1월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 솔밭공원역 역세권에 위치하여 유동인구가 존재하며, 주변 상업시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 청년주택으로 현재 이용 중임을 감안할 때, 해당 연령층의 임대 수요와 주변 대학가(덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등)와의 연계성도 고려할 수 있습니다.

* 인근에 편의점, 마트 등 생활 편의시설이 다수 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: "서라벌중학교"가 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근 대학으로는 덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등이 있습니다.

* 교통: 우이신설선 솔밭공원역 1번 출구와 84m 거리로 매우 가깝습니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트가 다수 있으며, 인제대학교 상계병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 에드가 쌍문 청년주택은 2022년 5월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 총 253세대 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 건축선 후퇴선 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 매수자는 토지거래 허가를 받아야 하며, 특히 아파트 용도로는 2026년 12월 31일까지 허가 기간이 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액(가압류, 근저당 등)이 약 34억 9천만원에 달하나, 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 청년주택 용도: 현재 '공동주택(청년주택)'으로 이용 중이므로, 향후 일반 주택으로의 용도 전환 가능성 및 관련 규제 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 '에드가 쌍문 청년주택'으로, 2022년 사용승인을 받은 신축급 아파트입니다. 지하철 솔밭공원역 역세권에 위치하고 있으며, 주변 편의시설 및 녹지 공간이 풍부하여 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담도 없어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 매수 시 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 아파트: 지하철 솔밭공원역 인근에 위치하며 2022년 준공으로 비교적 신축에 속하여 경쟁력이 있습니다.

* 생활 편의시설 및 녹지 환경: 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 도봉구의 상대적으로 낮은 아파트 평균 가격대를 고려할 때, 향후 지역 개발 및 교통 개선에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다양한 용도의 주택 공급: 청년주택으로 공급되었으나, 향후 일반 임대 또는 매매 시장에서의 활용 가능성을 높게 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 매물 시세를 종합적으로 고려한 결과, 본건의 현재 시세는 평당 약 1,000만원 ~ 1,500만원 내외로 형성될 것으로 예상됩니다.

건물 면적 22.47㎡ (약 6.79평)을 고려할 때, 예상 시세 범위는 약 6,790만원 ~ 1억 2,50만원입니다.

감정가 223,000,000원과 현재 시세 추정치를 비교할 때, 본건은 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정 등 고려 사항을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 7,840만원 ~ 2억 170만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰가는 해당 경매 물건의 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 특별히 심각한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.