나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4039 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층326호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 327호로서, 외벽 : 판넬 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 바닥 : 타일 및 강마루 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 시스템에어컨설비, 환기시스템설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임. (2) 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재, 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층326호

용도: 아파트 (청년주택)

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.80평)

토지/건물 지분 면적: 각 8.7996㎡ / 22.4666㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 224,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 왕복 6차선 삼양로, 북측 및 동측으로 폭 약 7~9m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 2022년 8월 12일 이후 접수된 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등 대부분의 등기 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8 등)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 보입니다. 따라서 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 17일

대항력: 없음

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 0원으로 명시된 점은 특이사항으로 간주하여 현장 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 북부 지역의 준주거지역으로, 지하철역 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

최근 신축된 아파트("에드가쌍문")로서 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 에드가쌍문 청년주택

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 (도로명: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 세대수: 253세대

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 7층

건축구조: 철근콘크리트구조

주차 대수: 내부 주차 112대 (건축물대장 기준)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 아파트(청년주택)로서 기본적인 주거 설비(급배수, 위생, 개별난방, 시스템 에어컨, 환기, 승강기, 소화전, 화재탐지 등)를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 공공시설

단지 인근에 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 채권 총액이 약 19억 3천만원으로 매우 높습니다. 그러나 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 권리 관계는 복잡할 수 있으므로 법률 전문가와 함께 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 내부 확인 제약

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 구조, 이용상황, 마감재, 설비 등을 외부 관찰 및 탐문, 집합건축물대장 등으로 파악했습니다. 경매 참여 전 반드시 내부 확인을 통해 현 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 건축선 후퇴선(3m) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다. 구체적인 건축 가능 여부 및 제약 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

외국인 등 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구의 신축 아파트(청년주택)로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 대부분의 등기는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인에 제약이 있었던 점과 복잡한 권리 관계(높은 총 채권액)는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

도시계획상의 다양한 제한사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

서울 도봉구 지역의 신축 아파트로, 청년주택 공급 정책과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

솔밭공원역 역세권으로 교통 접근성이 우수합니다.

권리 상 인수 부담이 없는 경매 물건입니다.

감정가 대비 시세 차익 또는 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

본건은 신축 건물이며 서울 지역 아파트라는 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 통해 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가 수준에서 경쟁을 고려하거나, 주변 시세를 반영하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.