나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3586 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층208호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 우이신설선 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 이중창 등입니다.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택) 입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의토지로서, 공동주택(청년주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3586 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층208호 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

용도: 다세대주택 (공부상 공동주택, 청년주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 개요

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.1866㎡ (약 7.01평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

준공일: 2022년 5월 13일 (사용승인일 기준)

엘리베이터: 유 (승강기 4대)

주차: 112대 (기계식 주차)

1.3. 토지 개요

토지면적: 9.06㎡

토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

형상 및 이용: 대체로 정방형, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 우이신설선 "솔밭공원역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 아파트 용도 한정 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권을 포함한 이하 모든 권리(을2, 을3, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 가압류, 갑9 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

*물론 임대관계가 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인해야 합니다. 보증금 미상 임차인이 있다면 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.*

3.4. 총 채권 총액

등기부채권 총액은 약 16억 7천만원입니다 (1,670,440,477원).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

솔밭공원역 인근의 준주거지역으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 학교, 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

본건은 역세권 청년주택으로 공급된 이력이 있어 젊은층 유입 및 관련 편의시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변으로는 솔밭근린공원, 서라벌중학교, 이마트 에브리데이, 우이새길요양병원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

현재까지 조사된 내용 및 관련 정보 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주변 지역은 공원과 주택이 밀집한 주거 중심의 환경을 가지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

총 채권 총액이 16억 7천만원으로 감정가 2억 6천 5백만원 대비 매우 높습니다. 이는 채권자 간의 복잡한 이해관계나 추가적인 채무 관계가 있을 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상일 경우, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 법규 및 제한 관련 리스크

고도지구, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약 허가구역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

제공된 주변 매매가 정보와 감정가 간의 괴리가 큽니다. 가장 유사한 면적(26.51㎡)의 실거래가가 1억 5천 5백만원인 반면, 본건의 감정가는 2억 6천 5백만원으로, 실거래가 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 감정 평가의 적정성 또는 향후 낙찰가 결정 시 시장 가격과의 괴리를 고려해야 함을 의미합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축급 건물

2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후도에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

6.2. 편리한 교통

지하철 솔밭공원역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이하며, 대중교통 이용객에게 매력적인 입지입니다.

6.3. 지역 개발 가능성

서울 북부 지역의 지속적인 개발 및 재정비 사업 추진으로 인해 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교통 환경은 우수합니다. 그러나 등기부상의 높은 총 채권 총액과 임대관계 미상인 점은 명도 및 금전적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 제공된 실거래가 정보와 감정가 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됨을 시사합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근해야 할 것입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 유사 면적(26.51㎡)의 실거래가가 2026년 7월 2일 기준 155,000,000원으로, 감정가 대비 현저히 낮은 수준임을 감안할 때, 감정가 자체의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부상의 높은 채권 총액 및 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

이에, 감정가의 80~90% 수준인 약 212,000,000원에서 238,500,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.