나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13329 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-153 케이디빅케이디빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 409-153번지 소재 "서울화일초등학교" 남측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택으로서 외벽 : 벽돌 붙임 마감. 내벽 : 페인트 및 타일 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경13329 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-153 케이디빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 147,500,000원

토지면적: 17.24㎡ (약 5.21평) / 토지 지분: 17.242㎡

건물면적: 29.11㎡ (약 8.80평) / 건물 지분: 29.11㎡

건물 제시외면적: 6.90㎡ (약 2.09평) - 본건에 포함 매각

건물 규모: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 (철근콘크리트 구조)

건축연도: 2007년 건축 허가, 2008년 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 서울화일초등학교 남측 인근에 소재함.

주변 환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함 (교통사정 보통).

도로: 본건 서측과 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 거래 시 허가 필요).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남부천세무서장의 압류 (등기부채권 총액 118,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (박해주, 2020-01-03)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 118,000,000원, 2022-02-11 전입) - 확정일자 2022-01-14, 배당신고일자 2024-02-13, 대항력 없음.

* 소유권이전 (주식회사한울컨설팅, 2022-06-02)

* 압류 (남부천세무서장, 말소기준권리)

* 압류 (강서구, 2024-10-30)

* 강제경매 (서울보증보험, 채권액 126,854,848원, 2025-11-17)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 있으나, 별도 명시 사항 없음).

특이사항:

* 제시외 건물(6.90㎡) 포함 매각.

* 특별매각조건: 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-01-19

* 확정일자: 2024-01-19

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인이나, 특별매각조건에 따라 포기 또는 인수 여부 결정 필요.

* 임차인: 서울보증보험주식회사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인. 특별매각조건에 따라 보증금 잔액에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리 소멸 예정. (등기부등본상 주택임차권 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따른 포기 또는 말소 예정)

1.3. 상권분석

주변 상권: 서울화일초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 지역임.

업종 분포: 다세대, 단독주택 위주이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도가 포함되어 있어 소규모 상업 시설이 혼재 가능함.

잠재력: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주거 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보임.

교육 시설: 서울화일초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

교통 접근성: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량 접근성도 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 인수 조건: 서울보증보험주식회사의 보증금 잔액에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 조건 불이행 시 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수는 없음. (단, 특별매각조건으로 리스크는 상당히 축소됨)

제시외 건물 포함: 명확한 면적(6.90㎡)이 포함되어 있어, 실제 명도 진행 시 추가적인 고려 및 협의가 필요할 수 있음.

토지이용계획상의 제약: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 고도 제한 등 일부 제약이 따를 수 있음.

토지거래계약 허가구역: 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 서울화일초등학교 남측에 인접한 주거지대에 속함. 2007년 건축 허가, 2008년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 유닛으로, 전용면적은 29.11㎡ (약 8.80평)임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)이 존재하나, 특별매각조건을 통해 보증금 잔액에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각이 진행된다는 점임. 이는 입찰자 입장에서 권리 인수 부담을 최소화할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용함.

감정가 147,500,000원은 본건의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 인근 시세 범주 내에서 보수적으로 책정된 것으로 판단됨. 제시외 건물 포함 및 공항 관련 지구 지정 등은 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 서울 강서구의 주요 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교가 인접하여 주거 선호도가 높을 수 있음.

권리관계 명확화: 특별매각조건으로 인해 대항력 있는 임차인의 잠재적 권리 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리 인수에 대한 부담이 크게 줄어듬.

향후 가치 상승 잠재력: 2007년 준공 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음 (제2종일반주거지역, 7층 이하 용도지역).

합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세와 비교 시, 감정가가 비교적 합리적으로 책정되어 있어 추가 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,500,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 1 (2019년 건축, 19.98㎡): 216,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 10,800,000원

* 최근 매매 사례 2 (1986년 건축, 37.44㎡): 150,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 4,000,000원

* 최근 매매 사례 3 (2002년 건축, 37.56㎡): 160,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 4,260,000원

본건 전용면적: 29.11㎡

본건 감정가: 147,500,000원 (㎡당 약 5,067,000원)

시세 분석 결과, 주변 유사 건물들의 면적, 건축 연도, 거래 시점 등에 따라 ㎡당 가격 편차가 크게 나타나고 있음. 본건의 감정가는 ㎡당 가격으로 볼 때, 비교적 최근 건축된 신축 건물의 최고가보다는 낮으나, 오래된 건물들의 가격대와 유사하거나 다소 높은 수준임.

특별매각조건으로 인한 권리 인수 부담 감소는 입찰자의 심리적, 실질적 부담을 줄여주므로, 감정가 수준에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있음.

본건의 면적, 연식, 입지, 권리관계 분석 결과, 감정가 수준에서의 입찰이 합리적이라고 판단됨.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

적정 입찰가: 147,500,000원 (감정가 수준)

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