나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13322 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '공항시장역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 12층 건 내 제7층 제703호로서 (사용승인일: 2021.06.15), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔, 공동주택, 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중 로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경 위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13322 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2, 마곡그랑시엘 제7층 제703호

건물명: 마곡그랑시엘

사용승인일: 2021년 06월 15일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 12층

용도: 오피스텔 (공부상 용도)

1.3. 면적정보

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 25.87㎡ (약 7.83평) (전용면적)

토지지분: 7.08㎡

건물지분: 25.87㎡

전체건축면적: 1746.85㎡

대지면적: 359㎡

1.4. 매각대상및경매구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 254,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-01-11, 788,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을1(주택임차권), 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑5(소유권이전), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매) 등 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,038,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사(이상준)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 02일

확정일자: 2021년 07월 19일

배당신고일자: 2023년 08월 29일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기 말소 조건.

3.3. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (자료상 지상권은 존재하지 않습니다.)

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물개요

본건이 소재한 마곡그랑시엘은 2021년에 사용승인된 오피스텔로, 총 12층 건물에 24세대가 거주 중입니다. 건물은 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설로 이용되고 있으며, 건폐율 57.72%, 용적률 459.1%입니다.

4.2. 주변상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설

단지 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 마곡지구 개발로 인한 생활 인프라 확충의 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 방화중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG인수조건

본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, HUG의 권리 포기 및 말소 등기 진행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상제한

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

마곡그랑시엘은 2021년에 신축된 비교적 신축급의 오피스텔로, 건물 상태가 양호하며 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 권리관계가 모두 말소되어 깨끗하며, 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이할 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경 사항은 최종 확인이 필요하나, 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때 투자가치가 높습니다.

8. 투자포인트

* 신축급 오피스텔로 공실 위험이 낮으며 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 지하철 9호선 공항시장역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 마곡지구 개발의 지속적인 수혜 지역으로 향후 가치 상승 기대됩니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 권리나 부담이 없습니다.

* HUG 인수조건 관련 주의사항은 있으나, 인수 보증금이 0원임을 감안하면 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 고려할 때, 본건은 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다.

최근 마곡지구 신축 오피스텔의 시세는 평당 약 3,500만원에서 3,800만원 수준이며, 본건의 전용면적(약 7.83평)을 고려하면 시장가치는 약 274,000,000원 ~ 297,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 105% ~ 108% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 266,000,000원에서 275,000,000원 사이로 제안합니다.

경쟁률 및 현장 분위기에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.