나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13222 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양서중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 2020.09.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호 : 서울남부지방법원 2025타경13222 (1)

소재지 : 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제202호

건물명 : 에이엔타워

신주소 : 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 (신월동)

1.2. 물건 현황

용도 : 오피스텔

감정가 : 246,000,000원

토지면적 : 10.58㎡ (약 3.20평)

토지지분 : 10.58㎡

건물면적 : 44.69㎡ (약 13.52평)

건물지분 : 44.69㎡

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO

1.3. 건축물 정보

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수 : 지하1층/지상8층 중 제2층 제202호

사용승인일 : 2020년 09월 29일

호수 : 총 24세대 (본 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양서중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (지도 검색 결과)

* 교육시설 : 양서중학교가 북측 인근에 위치하며, 신원중학교, 서울강신초등학교, 광영여자고등학교 등이 도보 또는 근거리 접근 가능 거리에 있습니다.

* 편의시설 : 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 혐오시설 : 검색 결과, 양천구 신월동 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기소각장, 폐기물처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 양천자원회수시설이 인근에 있었으나 현재는 주민 편의시설로 운영 전환된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (시흥세무서장, 2022-04-18)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리인 시흥세무서장의 압류(2022-04-18)보다 선순위에 있는 권리는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 : ANSAHBENJAMIN

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2024-04-22

대항력 : 없음

비고 : (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

* 임차인 : ESSOUNDIANAABOAGYE

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2024-09-12

대항력 : 없음

비고 : (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

* 임차인 : 주택도시보증공사(황상구)

보증금 : 264,000,000원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2021-03-29

확정일자 : 2021-03-11

대항력 : 없음

비고 : 주택임차권 등기 말소 조건

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 있어 학생들을 대상으로 한 업종도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 양서중학교가 북측 인근에 위치하며, 신원중학교, 서울강신초등학교, 광영여자고등학교 등 다수의 교육기관이 근거리에 있어 교육환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 조건의 변동 가능성 또는 담보 설정의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 임차권 및 대항력 포기 조건

주택도시보증공사(HUG)의 임차인은 대항력이 없으나, 매각 시 임차권 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차권 관련 부담이 없을 가능성을 높이지만, 계약 조건 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한이 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보

전입일자(사업일자)는 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 있으나, 이들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 264,000,000원이 있으나 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 사용승인 후 약 6년이 경과되었습니다. 양서중학교 인근에 위치하여 교육 환경은 무난하며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 분석 상 특이사항은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 물건 정보와 토지이용계획 상 다수의 제한사항 존재는 주의 깊은 검토가 필요합니다. 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔입니다.

* 양호한 입지: 양서중학교 인근으로, 교육 환경 및 생활 인프라 접근성이 나쁘지 않습니다.

* 명도 용이성: 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사한 평형대의 오피스텔 매매가가 3억 원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 246,000,000원 대비, 본 건의 권리관계 및 특수 조건을 고려했을 때, 낙찰 후 명도 및 추가 비용을 감안하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시점의 일반적인 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁률, 법원 평가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.