나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13288 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1110 연우넥스트파크뷰 제13층 제1315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 상업·업무시설, 오피스텔 아파트단지, 숙박시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 북측 근거리에 지하철 9호선 "가양역", 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층건 내 제13층 제1315호로서, 외 벽: 치장 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 · 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각 접하며, 북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13288 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1110 연우넥스트파크뷰 제13층 제1315호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 8백만원

토지면적: 2.81㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.81㎡ (약 0.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.29㎡ (약 4.63평)

건물지분: 15.29㎡ (약 4.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층 건물 내 제13층 제1315호

내벽: 치장 석재 붙임 마감

창호: 샤시 창호 마감

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 토지 이용상태

형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본 건 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각 접하며, 북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024.09.05 지정, 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임

1.5. 공부와의 차이

없음

1.6. 기타 참고사항

임대관계는 미상임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무시설, 오피스텔, 아파트 단지, 숙박시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북측 근거리에 지하철 9호선 "가양역"이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준임

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

3.2. 인수 보증금

0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 188,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-10

확정일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부 요약

* 갑2 (2019-10-28): 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 을1 (2024-05-20): 주택임차권 (박지영, 188,000,000원, 말소)

* 갑3 (2022-05-31): 소유권이전 (성기호)

* 갑4 (2024-11-29): 압류 (연수세무서장, 말소기준권리, 말소)

* 갑5 (2025-11-17): 강제경매 (주택도시보증공사, 188,000,000원, 말소)

3.5. 특별 매각 조건

주택도시공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지 인근은 강서구청을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 꾸준히 유지되는 곳임

4.2. 주변 편의시설

강서구청이 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이함

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 다양한 오피스텔 및 주거 시설이 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편임

5.2. 녹지 및 공공시설

구체적인 공원이나 녹지 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 강서구청 등 관공서 이용이 편리함

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

다양한 도시계획 및 개발 관련 제한 사항이 존재하며, 특히 공항 주변 지역으로서 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 등의 영향이 있을 수 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임차인 관련

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되나, 임차인의 보증금 및 차임이 일부 미상인 경우(WONEOUMOUSALAMATA, 보증금 0원)는 금액이 미상이라도 주의가 필요함. 그러나 본 건의 경우, 주택도시보증공사(박 )의 임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 보증금 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

6.3. 건물 노후도

2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 필요성을 고려해야 함

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 강서구청 인근에 자리하여 행정 및 상업 시설 접근성이 양호함. 지하철 9호선 가양역 이용이 가능하여 교통 여건도 보통 수준임. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 최신 건축 기술이 적용되었음.

권리 관계상 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제 경매를 신청하였으며, 임차인 박지영의 임차권은 말소 예정이고 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리 인수 부담이 적음. 이는 HUG의 특별 매각 조건에 따른 것으로, 경매 절차를 통해 복잡한 권리 관계가 정리될 것으로 예상됨.

주요 리스크로는 공항 주변 지역의 특성상 일부 항공 소음 및 관련 규제, 다양한 토지이용계획상 제한 사항, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등이 있으나, 오피스텔 자체의 활용도와 현재 시장 상황을 고려할 때 극복 가능한 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용으로 적합

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물

* 강서구청 인근으로 행정 및 상업 업무 시설 접근성 우수

* HUG 관련 채권으로 권리 관계가 명확히 정리되어 인수 부담 적음

* 지하철 9호선 가양역 인근으로 대중교통 이용 편리

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(15.29㎡)의 오피스텔이 2025년 4월 1억 4천 9백만원 ~ 1억 5천만원 수준에서 거래되었음. 감정가는 1억 5천 8백만원으로 책정되었으나, 시장 가격을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보임.

본 건은 매각으로 인한 권리 인수 부담이 0원이므로, 실질적인 취득 비용은 입찰가 외에 없을 것으로 예상됨.

이에, 최근 실거래가를 참고하고 경매 시장의 경쟁 과열 가능성을 고려하여, 1억 5천 5백만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 이는 감정가보다는 낮지만 최근 실거래가 상단에 근접하며 경쟁력 있는 가격으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.