나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13318 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울정심초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통상황 은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021.09.04) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 서측으로 하향하는 완경사의 2필지 일단의 "가장형"의 토지로서, 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13318 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (공부상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)")

감정가: 280,000,000원

토지 지분 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물 전용 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용 승인일: 2021년 9월 4일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울정심초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

인접 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 12일자 서울특별시 금천구의 압류 (갑5).

인수되는 권리: 없음. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄성필 -> 엄 *)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 10일

* 확정일자: 2022년 4월 20일

* 배당신고일자: 2023년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 엄 *는 대항력이 없으며, 주택임차권 등기가 말소될 예정입니다.

권리분석 요약: 본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 관련 인수 부담이 없습니다. 다만, 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 사항(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 독산동 994-14번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

주변 시설: 서울정심초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 상업 시설 이용도 용이한 지역입니다.

혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근 또는 서울정심초등학교 주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동이 수월합니다.

교육: 서울정심초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 관련 매각 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 명확히 이해하고 인수해야 합니다. 비록 대항력은 없으나, HUG와의 협의 사항을 반드시 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 최소화해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 기간)

상기 각종 규제사항은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로, 매수인은 관련 법규를 사전에 충분히 확인하고 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택(글로리움)으로, 서울특별시 금천구 독산동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 초등학교가 인접하여 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 편리한 편입니다. 권리 분석상 임차인은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 있어 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

양호한 입지: 주거 지역 내 위치하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

초등학교 인접: 교육 환경에 민감한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 3일, 독산동 1022-18번지 '별담채'(2020년식, 전용 28.56㎡) 5층이 265,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 928만원)

* 2026년 7월 1일, 독산동 1046-22번지 '한백아트'(2016년식, 전용 29.81㎡) 2층이 310,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,040만원)

* 2026년 7월 2일, 독산동 882-17번지 '성주아트빌'(2014년식, 전용 49㎡) 3층이 335,000,000원에 거래되었습니다. (해당 물건은 면적이 커 직접 비교는 제한적입니다.)

본건 정보: 전용 24.30㎡ (약 7.35평), 2021년식, 감정가 280,000,000원.

분석: 본 건은 비교 대상 물건들보다 면적은 작지만, 준공 연도가 가장 최신(2021년)이라는 장점이 있습니다. 최근 거래된 '별담채'(2020년식, 28.56㎡)가 265,000,000원에 거래된 점과 본 건의 감정가(280,000,000원)를 고려할 때, 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 275,000,000원 (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.