나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13182 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 337-26 신부파스카빌 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 "개봉역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상4층 건내 제401호로서, (사용승인일 2016.01.08) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 세장형 토지로서, 제1종근린생활시설 및 공동주택(다세대-8세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 등기사항전부증명서 및 현황 표시상 4층, 집합건축물대장상 3층인바 귀 업무시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13182 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 337-26 신부파스카빌 제비동 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 건축연도: 2016년 01월 08일 (사용승인일)

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 35.99㎡ (약 10.89평)

* 건물면적: 59.09㎡ (약 17.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정

* 등기부상 층수: 4층

* 건축물대장상 층수: 3층

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 "개봉역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 세장형 토지로서, 제1종근린생활시설 및 공동주택(다세대-8세대) 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 국민건강보험공단 압류.

* 주요 권리사항:

* 선순위 주택임차권(정다운)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 해당 임차권은 2023년 9월 27일 접수되었으며, 등기사항전부증명서상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2023.09.27. 접수, 임차인 정다운)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않음"이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인 정다운의 보증금 318,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 인수 보증금: 0원 (단, 위 권리분석 내용 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정다운

* 보증금: 318,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-04

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 강제경매 신청인이기도 하며, 보증금 전액 미변제 시 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울개웅초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재하며, 근린생활시설도 함께 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 서울 구로구 개봉동 330-8, 한신빌라 (2002년식, 다세대, 51.48㎡): 2026년 7월 1일 250,000,000원 거래.

* 서울 구로구 개봉동 108-5, 미림빌라 (1982년식, 연립, 61.19㎡): 2026년 7월 13일 250,000,000원 거래.

* 본 물건은 2016년식으로 주변 시세 대비 신축에 속하며, 건물면적(59.09㎡) 또한 유사한 수준입니다. 따라서 시세는 250,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 추정 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 서울개웅초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 사용승인되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 정다운의 보증금(318,000,000원) 전액을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 감정가(298,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 인수 부담이 있을 수 있습니다.

* 층수 표기 불일치: 등기부상 4층, 건축물대장상 3층으로 표기되어 있어, 실제 현황 파악 및 등기부 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축(2016년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 입지와 교통 편의성이 좋습니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 존재하며, 이 금액이 감정가를 상회한다는 점은 매우 심각한 리스크 요인입니다.

* 임차인이 강제경매 신청인이므로 보증금 회수에 적극적일 것이나, 경매 절차에서의 배당 결과는 예측하기 어렵습니다.

* 층수 표기 불일치 문제와 토지이용계획 상의 제한사항도 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년식 신축급 다세대주택으로 건물 가치 유지 및 관리 용이.

* 개봉역 역세권 주변의 안정적인 주거 수요.

* 향후 지역 개발 및 재건축 가능성 고려 시 시세 상승 잠재력.

* (만약 임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 관리하거나, 배당으로 전액 해소될 경우) 시세 대비 저렴하게 매수할 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 주변 시세: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (신축 연식 감안)

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 318,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 이 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 합니다.

* 이는 감정가(298,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 만약 보증금 인수 위험이 현실화된다면, 해당 물건의 적정 매수가는 사실상 없거나 매우 낮은 금액이 될 수 있습니다.

* 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 항목은 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 배당될 가능성을 시사하나, '물건명세서'와 '등기부' 상의 '인수' 표기는 이러한 예측에 대한 주의를 요합니다.

* 따라서, 보증금 인수 위험을 최대한 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 제안 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 이 가격대는 주변 시세 범위를 고려하되, 혹시 모를 임차인 보증금 인수 리스크 발생 시 손실을 최소화하기 위한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 최신 배당표 및 권리 분석 전문가와 최종 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.