나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13278 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터"북서측 인근에 위치하며,주위는 대단위 다세대주택,단독주택,학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 노선버스정류장이 인근에 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제302호로서 외벽;석재 붙임 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비 및 주차설비(1층) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 및 남측의 완경사 지대 내의 인접도로 대비 등고 평탄한 대체로 가장형의 토지로 다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약6m 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역((문성생활권 자세한사항별도확인;도시계획과)),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법.과밀억제권여<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다. 기타;현장조사 당시 승강기의 운행 및 건물 출입문의 고장으로 정상적인 작동이 되지 않고 있습니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13278 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 준공일: 2019년 5월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제302호

등기부채권 총액: 1,559,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대단위 다세대주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 한 면이 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.08.30, 금 1,279,000,000원) 입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었습니다.

* 을구 3번 주택임차권 (박 ): 보증금 280,000,000원, 전입 2021-08-23, 확정 2021-07-27. 배당신고일자는 2023-09-11이며, 대항력은 없습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸 예정입니다.

* 이 외 주택도시보증공사 가압류, 서초세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 금천구 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 그리고 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, HUG 관련 조건을 정확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: "독산3동 주민센터"와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 다세대주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 금천구 지역의 도시 발전 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "독산3동 주민센터"가 가까이 있으며, 인근 학교, 소규모 상가, 병원, 은행 등 생활에 필요한 다양한 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적이고 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특수 조건: 임차 보증금과 관련된 HUG의 인수 조건 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 복잡할 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인하고 후속 절차를 면밀히 준비해야 합니다.

* 건물 유지보수: 현장 조사 시 승강기 및 건물 출입문 고장이 확인되었습니다. 즉각적인 수리가 필요하며, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 용도 변경 시 제한이 될 수 있습니다.

* 주차: 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 주차 공간 부족 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, "독산3동 주민센터" 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 23.67㎡ (약 7.16평)으로 1~2인 가구에 적합한 크기입니다. 권리 관계상 HUG와 관련된 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력은 없으며 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG와의 계약 조건을 정확히 숙지해야 합니다. 현장에서 승강기 및 출입문 고장이 확인되어 수리가 필요한 상태입니다. 감정가 2.22억원은 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 수리비 및 부대비용을 고려하더라도 투자 매력이 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 낮아, 향후 시세 차익 실현이 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리나 재건축 부담이 적습니다.

* 입지적 장점: 금천구 독산동은 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있어 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 안정적인 권리 인수: HUG 관련 특수 조건을 제외하면, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸하므로 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 전용면적은 23.67㎡ (약 7.16평)이며, 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 886-6번지 (53.72㎡, 2017년 준공, 5층) : 4.4억원

* 972-50번지 (29.87㎡, 2023년 준공, 3층) : 3.25억원

* 960-11번지 (21.99㎡, 2012년 준공, 4층) : 1.4억원 (연립주택)

물건의 전용면적(23.67㎡) 및 준공 연도(2019년)를 고려할 때, 972-50번지 사례(29.87㎡, 2023년 준공, 3.25억원)가 가장 유사한 비교 대상입니다. 이 사례의 거래 금액을 기준으로 평당 시세를 환산하면 약 1,087만원/평이며, 본건 물건의 전용면적(7.16평)에 적용 시 약 2억 5,800만원 내외의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가 2.22억원은 추정 시세 대비 약 15% 낮은 수준입니다. 다만, 승강기 및 출입문 수리 비용 (약 1,000만원~2,000만원), 취득세, 법무비용 등 부대 비용과 HUG 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 105%~115% 수준 또는 추정 시세의 90%~100% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원

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