나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13240 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제12층 제2-1209호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선‘가산디지털단지역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선‘가산디지털 단지역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

[일련번호 가] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 14층 건물 내 제12층 제2-1209호로서, (사용승인일 : 2005-08-24) 외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임. [일련번호 나] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 14층 건물 내 제지2층 제비219호로서, (사용승인일 : 2005-08-24) 외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 [일련번호 가, 나] 공히, 공부상 아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서, 아파트형공장 및 지원 시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 25m내외의 서측으로 약 20m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 3] 가산동 550-1, 426-14 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) [일련번호 2] 가산동 371-18 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015- 255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) [일련번호 4] 가산동429-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524- 3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

2025타경13240 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제12층 제2-1209호

1.3. 용도

지식산업센터 (아파트형공장)

1.4. 감정가

553,000,000원

1.5. 토지면적

30. 54㎡ (약 9.24평)

1.6. 토지총면적(지분)

30. 543830071305976㎡ (약 9.24평)

1.7. 건물면적

116. 75㎡ (약 35.31평)

1.8. 건물총면적(지분)

116. 75㎡ (약 35.31평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

중OOOOO (중소기업은행 추정)

1.12. 특이사항

별도등기, 유동화물건. 공장저당법 관련 기계기구는 소재불명으로 감정평가에서 제외됨.

1.13. 사용승인일

2005년 8월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 ‘가산디지털단지역’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 ‘가산디지털단지역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 건물및토지현황

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 14층 건물 내 제12층 제2-1209호이며, 사용승인일은 2005년 8월 24일입니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 건물은 공부상 아파트형공장으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었습니다.

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로, 아파트형공장 및 지원 시설 부지로 이용 중입니다. 본건 남측 약 25m, 서측 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2005년 9월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리분석결과

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본상 채권 총액은 2,200,395,050원입니다.

3.3. 인수되는권리

별도등기와 관련하여, 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정 등기(2005년 7월 29일 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주의사항: 임대관계가 미상임에도 불구하고 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 잠재적 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도의 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 가산동 일대는 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 중심으로 다수의 IT, 제조업 관련 기업 및 지식산업센터가 밀집해 있는 대표적인 산업단지입니다. 근린생활시설 또한 풍부하여 직주근접성이 우수합니다.

4.2. 편의및기반시설

단지 내 및 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 잘 갖추어져 있어 업무 및 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1·7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 단지 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경(본건용도특성)

본건은 지식산업센터(아파트형공장)로, 주거용 건물이 아닌 업무용 건물입니다. 따라서 일반 아파트와 같은 주거 편의시설(주차, 커뮤니티 시설 등)에 대한 기대치는 다를 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지별도등기

등기부등본 상 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 토지와 건물 소유권이 분리되어 있거나, 토지에 대한 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 인수되는지상권

가장 주의해야 할 사항으로, 토지 을구 6번 지상권설정 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 내용, 범위, 존속기간, 지료 등에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 유동화물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 매물과 달리 자산유동화에 관한 법률 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.4. 기계기구감정제외

공장저당법 관련 기계기구가 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었습니다. 본건이 지식산업센터라는 점을 고려할 때, 해당 기계기구의 현재 상태 및 가치를 파악하는 것이 중요할 수 있습니다.

6.5. 임대관계미상

임차인 현황 상 임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금이 0원이라고 해도 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 현황 파악이 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 서울 금천구 가산동의 핵심 업무지구에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지적 장점이 우수합니다. 권리관계는 말소될 권리가 많아 비교적 명확하나, '토지 별도등기' 및 '인수되는 지상권'은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 지상권은 매수인이 인수해야 하는 권리이므로, 그 내용과 영향력을 면밀히 검토해야 합니다. 유동화 물건, 임대관계 미상 등의 요소도 투자 결정 전 충분한 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 핵심입지

가산디지털단지역 역세권에 위치하여 직주근접 및 광역 접근성이 매우 뛰어납니다.

8.2. 안정적수요

IT, 제조업 관련 기업이 밀집한 지역 특성상 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8.3. 명확한권리관계(단,인수권리제외)

매각으로 소멸되는 권리들이 대부분이므로, 권리분석상 큰 위험은 없습니다.

8.4. 향후개발가능성

가산디지털단지 일대의 지속적인 개발 및 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 553,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시세, 주변 매물과의 비교, 인수되는 지상권의 가치 평가, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.