나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13172 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '강서우체국' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무용ㆍ상업용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철9호선(양천향교역), 지하철5호선(발산역)이 소재하는 등 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 제10층 제1005호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.(세부사항'건물개황도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지(근린생활시설 및 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터 내외 서측으로 약12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13172 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제10층 제1005호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 제10층 제1005호, 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 7.51㎡ (약 2.3평)

건물면적: 20.58㎡ (약 6.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '강서우체국' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무용ㆍ상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주변 환경은 보통임.

교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선(양천향교역), 지하철 5호선(발산역)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로3류 등의 도로와 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로도 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

권리분석 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13172) (접수일자 2025-11-10)

채권총액: 150,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전다혜)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸될 권리임.

인수 보증금 합계

0원. 본 건의 경우, 임차인의 대항력이 없고 등기부상 임차권이 말소 예정이므로 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

말소되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 관련 내용은 비고란에 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않음)

특이사항

* 선순위임차권, HUG 인수조건 변경: 등기부상 '을3' 주택임차권(전다혜)은 말소 예정이며 대항력이 없습니다. '선순위임차권' 표기는 등기부상 권리관계와 상이하며, 이는 HUG 인수조건 변경과 관련되었을 수 있으나, 현재 권리분석상 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인의 권리 보호를 위한 조건으로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 서울특별시 강서구 마곡동은 마곡지구 개발에 따른 첨단 산업단지 조성과 함께 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 주변에 다수의 오피스텔, 상업용 빌딩, 근린생활시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 대기업 R&D 센터 등의 입주로 인한 지속적인 인구 유입 및 경제 활동 증가는 해당 지역의 미래 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 강서우체국이 있으며, 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역 특성상 다양한 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

교통 및 접근성

지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 해당하며, 차량 이용 시에도 간선도로 접근성이 용이하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: '선순위임차권'이라는 표기가 있으나, 등기부등본상 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 관련 특이사항 및 특별매각조건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰 결정 시 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했으며, 외형 조사 및 제시 목록, 건축물 현황도 등을 기준으로 감정평가 되었습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 법규 및 제한사항: 공항 관련 보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 토지이용 관련 법규 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 또는 거래 시 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 편리한 교통망과 잘 갖춰진 주변 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 감정가는 138,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 110,000,000원부터 133,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다. 특히 같은 10층에 대한 최근 거래 사례가 133,000,000원임을 감안할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점이며, 마곡지구 개발 효과에 따른 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 지속적인 개발 및 기업 입주로 인한 임대 수요 증가 및 가치 상승 기대.

* 우수한 교통 여건: 지하철 5, 9호선 더블 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리.

* 권리관계 명확: 임차 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자 가능.

* 소액 투자 용이: 소형 오피스텔로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하며, 임대 수익 창출에 유리.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건):

* 2026년 4월 16일 (3층): 127,000,000원

* 2025년 12월 30일 (10층): 133,000,000원

* 2026년 6월 18일 (6층): 110,000,000원

시세 분석 결과, 본 건과 동일한 10층 물건이 2025년 12월 133,000,000원에 거래된 점과 감정가 138,000,000원을 고려했을 때, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하고, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 금액입니다. 다만, 이는 제안이며 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 공항 관련 보호 구역 및 군사 시설 보호 구역이 있으나, 이는 일반적인 도시 개발 지역에서도 발견될 수 있는 규제 사항으로, 직접적인 혐오 시설로 보기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.