나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52197 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "새절역(지하철 6호선) "이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 11층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 기계 식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지 대비 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있으며 동측 및 남측으로 노폭 약 1미터 내외의 인도에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

-응암동 599-15, 599-16, 599-17, 599-35, 599-41, 599-96, 599-97 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대 ,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용 도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권 미등재 상태이나, 같은 건물 내 유사 부동산의 경우 대지권 등기가 되어 있으며 이를 포함하여 거래가 되고 있는 것으로 파악되 는 바, 향후 적정대지권 지분이 정리 및 등재될 것을 전제로 적정대지권 지분을 포함한 가 격으로 평가하였으니 경매 진행 시 재확인 바람. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면 도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매 진행 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52197 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 6층602호

1.3. 건물 내역

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 11층 건물 중 제6층 제602호

전용면적: 55.88㎡ (약 16.9평)

1.4. 토지 내역

토지 면적: 607.60㎡ (제공 정보)

건축물대장상 대지면적: 587.6㎡

대지권: 미등기 상태 (건물 일괄매각 대상)

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 293,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월 22일): 28,200만원 (282,000,000원) for 60.51㎡

1.6. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 박 (임차인이자 강제경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 "은평문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

해당 지역은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

2.2. 교통

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 6호선 "새절역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 5월 28일자 은평세무서장의 압류 (갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 1일

확정일자: 2020년 4월 16일

배당신고일자: 2024년 5월 13일

대항력: 없음

비고: 임차인 박 은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 본 건 임차인의 경우, 보증금 270,000,000원이 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리관계 요약

본 건에는 다수의 압류, 가압류 및 임차권 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (박지수, 270,000,000원)은 을1 권리로서 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 1,539,542,534원

3.4. 인수주의 사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공부상 지상권 개요는 있으나, 등기부상 해당 권리 내역은 확인되지 않습니다. 경매 진행 시 재확인 필요).

대지권미등기 상태이므로, 낙찰 후 적정 대지권 지분이 정리 및 등재될 것을 전제로 평가되었으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 응암동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

인근에 "은평문화예술정보학교"가 있으며, 지하철 6호선 새절역을 이용할 수 있어 교통이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 근린상업지역에 해당하여 소규모 상업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 새절역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 오피스텔로 주거 및 업무 겸용이 가능합니다.

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 화재탐지, 소화, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기: 현재 등기부상 대지권이 미등기 상태로, 향후 적정 대지권 지분 정리 및 등재 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 절차상의 문제가 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 매매 시 허가를 받아야 하는 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

내부 구조 상이 가능성: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 첨부된 건축물현황도 상의 평면도가 실제와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보와 제공된 자료를 바탕으로 할 때, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 매수 전 현장 방문 등을 통해 직접 확인할 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구에 위치한 오피스텔로, 새절역 접근성이 좋고 주변 환경은 보통 수준입니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다.

최근 유사 면적 물건의 거래 사례(2026년 7월, 28,200만원)와 감정가(29,300만원)를 고려할 때, 시장 가치는 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 대지권 미등기 및 토지거래허가구역 지정 등은 추후 확인 및 절차가 필요한 부분으로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 대중교통 접근성: 지하철 6호선 새절역 이용 용이.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 법적 부담 없음.

실거주 및 투자 가치: 오피스텔로 실거주 또는 임대 수익 투자 목적에 적합.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 토지거래허가구역이라는 특수성이 존재하며, 임차인의 대항력은 없습니다. 최근 거래 사례(28,200만원)와 감정가(29,300만원)를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다. (2700만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.