나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13137 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 제4층 제405호 건으로서, (사용승인일:1997.02.17.) 외벽 : 페인팅 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(3):본건은 3필 일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(3):본건 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27 )<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분 류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27 )<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분 류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(3):도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27 )<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분 류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제4층 제405호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 제4층

사용승인일: 1997년 02월 17일

건물면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.3. 토지정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.118㎡ (약 2.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 107,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 용도지역 및 지구, 제한사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 필요)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27, 2022-06-09)

* 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이: 건축과 문의 필요)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필수)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

4. 권리분석

4.1. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 01일

* 확정일자: 2022년 11월 09일

* 배당신고일자: 2024년 12월 31일

* 대항력: 있음

4.3. 말소기준권리

서울남부지방법원 2025타경13137 강제경매개시결정 (접수일자 2025-11-12)이 말소기준권리입니다.

4.4. 인수되는 권리 및 보증금

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2024년 12월 31일 접수된 을3호 주택임차권(임차인: 김설희, 보증금: 130,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되며, 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다.

다만, 권리분석상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있음을 시사합니다. 그러나 보증금 전액 변제가 불확실할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 위험이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다.

4.5. 채권액 총액

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 정보

대흥오피스텔은 1997년 06월 20일 건축허가를 받아 1997년 02월 17일에 사용승인된 9층 건물입니다. 총 52세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 대흥오피스텔의 최근 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 07월 29일: 75,000,000원 (전용면적 32.31㎡, 4층)

* 2024년 12월 13일: 82,000,000원 (전용면적 33.585㎡, 5층)

* 2024년 05월 18일: 90,000,000원 (전용면적 30.6㎡, 6층)

최근 시세는 7,500만원에서 9,000만원 범위에서 형성되고 있으며, 2026년 7월 거래된 7,500만원(32.31㎡)이 가장 최근 자료로, 현재 시장가격을 반영하는 지표로 판단됩니다. 감정가 107,000,000원과는 상당한 시세 차이를 보입니다.

5.3. 주변 상권

본건 주변으로는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

서울우장초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등이 다수 존재하므로 이 점을 유의해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김설희 씨의 보증금 130,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 긍정적 신호이나, 물건명세서 상의 '말소되지 않는 권리' 명시는 주의를 요합니다.

7.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가(107,000,000원)가 최근 실거래가(최저 75,000,000원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 재감정의 필요성이 제기될 수 있습니다.

7.3. 복잡한 토지이용계획

다수의 용도지역, 지구, 제한사항(공항 관련 구역, 건축물 높이 제한, 가축사육제한, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 건축 및 개발 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 대중교통 이용이 용이하고 주변 생활 인프라가 갖춰진 입지입니다. 그러나 현재 가장 큰 위험 요소는 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 최근 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최근 실거래가를 반영한 적정 입찰가 산정 시, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 명확히 인지하고, 해당 금액을 고려한 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금이 경매로 모두 변제된다면, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월 7,500만원) 및 건물 면적(30.42㎡)을 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 약 7,000만원대 후반에서 8,000만원대 초반으로 추정됩니다.

다만, 임차인 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성(물건명세서 내용)을 완전히 배제할 수 없으므로, 입찰 시에는 보증금 인수 금액을 고려한 총 지출액을 반드시 계산해야 합니다.

만약 임차인 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제되어 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정할 경우, 현재 시장가를 반영한 예상 입찰가는 약 80,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

이보다 현저히 낮은 가격에 입찰하여 보증금 인수 위험에 대한 대비를 철저히 하는 것이 안전한 투자 전략이 될 수 있습니다.

입찰가는 반드시 본인의 면밀한 분석과 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.