나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13091 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 대동리버파크빌 제6층 제602호)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 독산역(지하철 1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건 내 제6층 제602호로서, [사용승인일 : 2019.02.26.] 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 일련번호 2 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13091 (1)

서울특별시 금천구 가산동 235-81 제6층 제602호

다세대주택

241,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평), 토지 지분: 13.7392㎡

건물면적: 25.83㎡ (약 7.81평), 건물 지분: 25.83㎡

토지/건물 일괄매각

부동산 강제경매

주OOOOOOO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 235-81번지 소재 '대동리버파크빌' 제6층 제602호로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상으로는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치한다고 기술되어 있습니다.

* 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 준공 연도

철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물 내 제6층 제602호이며, 사용승인일은 2019년 2월 26일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 토지 이용상태 및 용도계획

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리

갑5 압류 (양천세무서장, 2023-12-18)

* 주요 권리 내역

갑6 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 231,000,000원, 접수일자: 2025-11-07)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김경한)

보증금: 231,000,000원

전입일자: 2019-11-01

확정일자: 2019-10-14

대항력: 없음

비고: 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였습니다.

* 임차인: 김민영

보증금: 0원

전입일자: 2025-03-11

대항력: 없음

* 임차인: 신혜정

보증금: 0원

전입일자: 2025-03-11

대항력: 없음

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특이사항

선순위 임차권이 존재하나, 임차인 김경한(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

2.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설 현황

본건은 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일, 가산동 239-2 (원평6차) 69.55㎡(전용) 5층이 29,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 11일, 가산동 238-38 (성운쉐르빌) 29.89㎡(전용) 4층이 21,300만원에 거래되었습니다. (약 9.04평, 평당 약 235.6만원)

* 2026년 5월 7일, 가산동 778 (다온캐슬) 33.87㎡(전용) 2층이 29,300만원에 거래되었습니다. (약 10.25평, 평당 약 285.8만원)

본 건물의 전용면적은 25.83㎡(약 7.81평)이며, 감정가는 241,000,000원입니다. 이는 평당 약 308.9만원 수준입니다. 가장 유사한 면적의 거래인 29.89㎡ (약 9.04평)이 평당 약 235.6만원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가는 시장가 대비 높은 편으로 판단될 수 있으나, 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

2.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본 건 인근에는 세일중학교, 가산중학교, 서울두산초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 홈플러스익스프레스, 롯데마트 맥스 금천점 등 대형 마트와 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성

지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황상의 용도 혼재

건축물대장 상 본 건물의 주용도는 '업무시설'로 표기되어 있으나, 제공된 정보에 따르면 '다세대주택'으로 이용 중이며, 공동주택 및 업무시설 용도로 활용되고 있습니다. 이는 향후 건축법규 적용이나 민원 발생 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건

본 건은 임차인 김경한(주택도시보증공사)에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 대항력은 없으나, 매수인 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어 이에 대한 직접적인 금전 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 제반 사항을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가산동 일대는 산업단지 및 물류 시설이 밀집한 지역의 특성을 가지고 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 관련 대항력 포기 조건 및 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 매수자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 건축물대장 상 업무시설 용도 표기와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

2.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)

* 편리한 교통망 (독산역 인근, 다수 버스 노선)

* 우수한 생활 인프라 (학교, 마트, 근린생활시설)

* 매수인이 부담해야 할 임차 보증금 없음

* 건축물대장상 주용도와 실제 이용 현황의 혼재 가능성 (리스크 요인이자, 향후 가치 상승 요인이 될 수도 있음)

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다. 주변 유사 면적 다세대 주택의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 가격은 약 235.6만원 ~ 285.8만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 전용면적(25.83㎡, 약 7.81평)과 감정가(241,000,000원)를 고려하면 평당 약 308.9만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

그러나, 임차인 관련 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 큰 장점입니다. 또한, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 시세 변동성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준인 216,900,000원 ~ 228,950,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.