나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104359 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-59 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 1993.12.03) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서 하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건에 보일러실 등으로 이용중인 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며(후첨 "내부구조도", "사진용지" 참조), 본건의 부합물로 이를 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104359 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

물건특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-59 2층201호

신주소: 서울특별시 관악구 법원단지7길 43 (신림동)

건물용도: 다세대주택

건축년도: 1993년 12월 3일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트구조 및 연와조 스라브지붕

총 층수: 지하 1층 / 지상 4층

해당 층: 2층 201호

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.50㎡ (약 5.3평)

토지지분: 17.50㎡ (약 5.3평)

건물면적 (전용면적): 41.99㎡ (약 12.7평)

건물지분: 41.99㎡ (약 12.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 보일러실 등으로 이용 중인 제시외 건물 (ㄱ)이 부합물로 포함 평가됨)

건축물대장상 연면적: 436.98㎡

건축물대장상 대지면적: 161.07㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 222,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건내 제2층 제201호로서 사용승인일 1993.12.03. 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 남서 하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상임. 본건에 보일러실 등으로 이용중인 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며, 본건의 부합물로 이를 포함하여 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 주거 환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역임.

2.2. 교통 환경

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 박선철 (1994.02.16.)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018.10.31. / 120,000,000원)

* 기타 권리:

* 신용보증기금 가압류 (2025.01.22. / 42,538,899원)

* 신용보증기금 가압류 (2025.02.19. / 12,138,896원)

* 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매 (2025.11.13. / 105,971,518원)

* 등기부채권 총액: 174,677,795원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 임차 보증금: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상임. 그러나 인수할 보증금이 없으므로, 매수인은 임차인과의 관계에서 보증금 반환 의무를 부담하지 않음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음.

* 기타: 물건명세서상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있음. 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 잠재력

신림동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"서울난우초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군임.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

주거 지역 특성상 통상적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능함. 주변 지도 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축 연도가 1993년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 건축허가·착공제한지역: 최초 제한 공고일로부터 2년간 건축 관련 행위 제한이 있을 수 있음 (해당 기간 및 내용 확인 필요).

* 토지거래계약에관한허가구역: 지정 기간 내 거래 시 허가 필요 (외국인, 일반 등 대상자 및 기간 확인 필요).

* 기타 제한 사항: 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 존재하여 건물 신축 또는 증축 시 용적률, 건폐율 등 관련 법규 적용에 유의해야 함.

6.3. 제시외 건물

보일러실 등으로 이용 중인 제시외 건물 (ㄱ)이 존재하며, 이는 부합물로 포함 평가되었음. 경매 진행 시 해당 부분의 정확한 현황 및 이용 상태 확인이 필요함.

6.4. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 현황에 대한 현장 조사가 필요함. (단, 인수할 임차 보증금은 없음)

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 22,200만원임. 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없어 권리 관계는 깨끗한 편임. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 초등학교와 근접하여 교육 환경이 양호함. 다만, 건축 연도가 오래되었고 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하므로 투자 시 면밀한 검토가 요구됨. 제시외 건물 및 임대 관계 미상인 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없음.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 기대 가능.

* 입지: 관악구 신림동 지역으로 꾸준한 주거 수요 존재.

* 실수요자 접근: 낮은 감정가로 실수요자의 초기 자금 부담 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 2,000만원에서 3,600만원의 시세가 형성되어 있음.

* 제일빌라 (1991년식, 30.92㎡): 18,500만원 (평당 약 1,989만원) - (면적 대비 가격이 비정상적으로 높아 추가 확인 필요)

* 드림하우스 (2015년식, 29.56㎡): 32,000만원 (평당 약 3,595만원)

* 어반팰리스 (2018년식, 45.37㎡): 39,000만원 (평당 약 2,846만원)

본 건은 1993년식, 전용면적 41.99㎡ (약 12.7평)으로, 연식과 면적을 고려 시 주변 시세는 평당 약 2,400만원 ~ 2,800만원 수준으로 추정할 수 있음. 이를 환산하면 약 30,480만원 ~ 35,560만원의 시장 가치를 가짐.

9.2. 예상 입찰가

본 건의 감정가 22,200만원은 추정되는 시장 가치보다 상당히 낮은 수준임. 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 점을 감안할 때, 경쟁 입찰 시 감정가를 상회하는 가격으로 낙찰될 가능성이 높음.

* 최소 입찰가: 감정가의 100%인 222,000,000원부터 시작할 것으로 예상됨.

* 적정 입찰가: 시세와의 격차, 건물 노후도, 제한물권 등을 고려하여 감정가의 117% ~ 140% 범위에서 결정될 것으로 예상됨.

* 추천 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 310,000,000원

현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.