나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52151 [1] 서울특별시 은평구 신사동 11-5 프라임하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "프라임하우스" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건(사용승인일: 2010.02.01.) 중 제2층 제201호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 및 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "프라임하우스" 북측으로 갈현로5길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8. 25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52151 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 11-5, 프라임하우스 2층 201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

건축년도: 2010년 02월 01일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 345,000,000원

토지면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.63㎡ (약 20.15평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되는 전형적인 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 갈현로5길 등이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 27일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)가 소멸될 예정입니다. 별도로 인수해야 할 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 부담 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이용석 (2010-02-09)

* 소유권이전: 이동식 (2010-12-14, 매매)

* 근저당: 페퍼저축은행 (2022-01-27, 말소기준권리)

* 근저당: 페퍼저축은행 (2022-01-27)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-12-18, 말소)

* 임의경매: 에프에스에스비2503유동화전문 (2025-11-17, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-24, 말소)

등기부채권 총액: 325,300,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 편의시설

인근에 덕산중학교가 소재하며, 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다. 주변에 쓰레기 소각장, 자원순환센터 등 혐오시설에 대한 주민 반대 사례가 다수 언급되고 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 대상입니다. (현재 시점(2026년 7월) 기준으로 일부 기간이 경과하였으나, 허가구역 지정은 잔여 기간 동안 유효할 수 있습니다.)

5.2. 기타 위험 요소

* 집합건축물대장상 도면과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있습니다 (예: 발코니 확장).

* 임대차 정보가 미상이므로, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 강점

* 비교적 최근인 2010년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 은평구의 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 수요를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 물건입니다.

6.2. 약점

* 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 신한노블레스(2003년식, 82.37㎡): 390,000,000원 (약 473.5만원/㎡, 약 1,563만원/평)

* 미건빌라(1992년식, 58.71㎡): 211,000,000원 (약 359.4만원/㎡, 약 1,188만원/평)

* 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡): 200,000,000원 (약 459.5만원/㎡, 약 1,517만원/평)

본건(프라임하우스, 2010년식, 66.63㎡)은 신축 연차가 비교적 최신에 속하며, 이는 시세 형성 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 가장 유사한 거래 사례인 신한노블레스(2003년식, 82.37㎡)의 평당 단가(약 1,563만원/평)를 적용하여 환산 시, 본건(약 20.15평)의 예상 시세는 약 315,000,000원 수준입니다. 또한, 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡)의 평당 단가(약 1,517만원/평)를 적용 시 약 306,000,000원 수준으로 산출됩니다.

감정가 345,000,000원 대비 주변 시세는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

안전한 권리 분석과 비교적 양호한 건물 연차를 감안할 때, 1차 경매에서 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다. 임차인 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 시장 상황, 응찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.