나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13157 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제4층 제432호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "미래초등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 370m에 위치하며, 인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 지하철 1호선 "구로역"으로부터 약 820m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "공원로6길"과 접함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제4층 제432호로서, (사용승인일 : 2012.06.05.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제432호 : 공부상 도시형생활주택(현관, 방1, 욕실겸화장실 등)임. ※본건 건물의 내부구조는 확인이 곤란하여 내부확인은 생략하고 집합건축물대장상 건축 물현황도 및 탐문조사 등으로 대체하였는바, 경매 진행시 유의바람.

설비내역

위생설비(급배수·급탕설비), 난방설비(도시가스 보일러), 주차설비, 방송설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제4층 제432호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13157 (1)이며, 감정가는 116,000,000원입니다. 본 건물의 전용면적은 15.92㎡ (약 4.81평)이며, 토지지분은 2.55㎡ (약 0.77평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 홍OO입니다. 건물은 2012년 6월 5일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "미래초등학교"에서 남동측으로 약 370m 거리에 위치하고 있으며, 인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 "구로역"으로부터 약 820m 거리에 위치합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 간선도로 "공원로6길"과 접하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 건물명은 비즈트위트레인보우입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13157)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍두희 (마스킹: 홍 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

주요 권리 관계:

* 집합건물 등기부상 을1, 주택임차권으로 2026년 4월 23일에 홍두희 명의로 접수되었으며, 권리금액은 135,000,000원입니다. 해당 권리는 "인수"로 표시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 비록 주택임차권 등기 접수일(2026.04.23)이 말소기준권리(강제경매 2025.11.14)보다 늦지만, 임차인의 전입일자(2022.04.28) 및 확정일자(2022.02.28)가 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 따라서, 본 경매에서 임차인의 보증금 135,000,000원이 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

총 채권액(강제경매 기준)은 135,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 대상 물건 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설(오피스텔 401실) 및 도시형생활주택(원룸형 130세대)으로 구성된 복합 건물 내부에 위치합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 20층 건물 중 제4층에 위치합니다. 내부 구조 확인이 곤란하여 집합건축물대장상 현황도 및 탐문 조사를 통해 이용 상태를 파악하였으며, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다. 인근에 미래초등학교가 있으며, 구로역(1호선)과의 접근성도 양호합니다. 현재 제공된 정보 내에서는 편의시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 홍두희 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 경매 낙찰 가격이 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 내부 구조 확인이 곤란하여 집합건축물대장상 현황도와 탐문 조사로 대체되었으므로, 내부 상태에 대한 잠재적 문제가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하여 낙찰 시 인수될 가능성이 높은 점이 주요 리스크 요인입니다. 건물 내부 확인의 어려움 또한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현대적인 건물 구조 (2012년 사용승인).

* 구로역 인근으로 교통 접근성 양호.

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 135,000,000원이며, 해당 보증금이 인수될 가능성이 매우 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 따라서, 보증금 인수를 피하기 위한 최소 입찰가는 135,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 2012년에 건축된 21.75㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 7월 6일에 299,900,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 13,788,500원/㎡ (299,900,000원 / 21.75㎡)입니다. 본 건의 전용면적 15.92㎡에 이 가격을 적용 시, 시장가는 약 219,554,000원 (15.92㎡ * 13,788,500원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

이러한 시장가 추정치는 임차인 보증금 135,000,000원보다 높으므로, 경매에서 적정 가격으로 입찰될 경우 임차 보증금은 변제되어 인수되지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 감정가(116,000,000원)와 시장가(약 220,000,000원) 간 큰 괴리가 있음을 유의해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 위험을 완전히 배제하고 시장가를 반영한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다. 다만, 본 물건은 내부 확인의 어려움, 임차인 인수 여부 등 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 참여 시에는 이러한 점들을 신중하게 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.