나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104315 [1] 서울특별시 강남구 논현동 247-1 아나하 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며 지하철역 "강남구청역" 남서측 인근에 위치 함. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "강남 구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일: 2020.06.16.) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(연립주택)임. 제502호(방1, 거실, 주방, 욕실), 제502호 다락(방2, 거실, 욕실, 드레스룸)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장시설, 커뮤니티시설(스크린골프, 헬스장, 파티룸 등), 세대별 지하창고 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지의 세장형 토지로서 도시형생활주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))

공부와의 차이

1) 본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 다락이 소재하고 있으며 이는 대상물건의 사용수 익에 지대한 영향을 미치는 것으로 보임. 본건 구분건물의 거래형태와 다락의 구조 및 이용 상황 등을 고려하여 이를 주된 구분건물에 포함하여 감정평가하였음. 면적은 집합건축물대 장상 건축물현황도에 의하였고, 다락의 구조변경에 대한 위법 여부 및 이행강제금 부과 가 능성 등은 경매진행시 반드시 재확인하시기 바람. 2) 본건 집합건축물대장 건축물현황도상 제502호 VOID부분(면적 약7.2㎡)과 제502호 다락 V OID부분(면적 약7.2㎡)은 증축된 상태로 해당 부분은 기존 구분건물에 부착된 것으로 물리 적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능면에서 기존 구분건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 있지 않아 이는 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것으로 이를 포함하여 감정평 가하였으니 경매 진행시 해당 증축 부분의 위법 여부 등은 반드시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104315 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강남구 논현동 247-1 아나하 5층502호

1.3. 건물 정보

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트구조 모임지붕

사용승인일: 2020.06.16

1.4. 면적 정보

토지면적: 39.10㎡ (약 11.82평)

건물면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

토지지분: 39.1㎡

건물지분: 48.66㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

3,880,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며 지하철역 "강남구청역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "강남구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박인규

* 보증금: 2,570,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-11-10

* 배당신고일자: 2025-11-05

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 보증금이 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이빌더스 (2020-07-13)

* 전세권설정: 박인규 (2,850,000,000원, 2021-11-10) - 말소예정 (말소기준권리)

* 소유권이전: 이명순 (매매, 2022-05-10)

* 임의경매: 박인규 (2,570,000,000원, 2025-11-10) - 본건 경매 개시

3.3. 말소기준권리

을5 전세권설정 (박인규, 2021-11-10 접수)

3.4. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특별한 권리사항은 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월) 분석 결과, 유사 건물(다세대/연립주택)의 전용면적 18.15~27.81㎡ 거래가 3.7억원 ~ 5.0억원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물(아나하)과 동일한 지번(논현동 247-1) 내 '케아하우스'(2015년 건축, 18.25㎡, 5층)의 경우 2026년 7월 3.95억원에 거래되었습니다. 본건은 2020년 사용승인된 신축 건물로, 건물면적(48.66㎡)이 유사 거래 사례보다 크고 다락 공간이 포함되어 있어, 단순 면적 비례 시 시장 가치는 약 10.5억원 이상으로 추정 가능합니다. 다만, 감정가(38.8억원)와 최근 실거래가(3.7억~5.0억) 간 큰 격차가 존재하며, 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

4.2. 상권 특징

강남구 논현동에 위치하여 강남 핵심 상권 접근성이 우수하며, 주변에 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 강남구청역이 인접하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역으로 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 다수의 학교 시설이 위치해 있습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역이며, 본건은 5층 건물 내 502호로서 펜트하우스급 주거 환경과 다락 공간 활용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 위법 가능성

집합건축물대장 건축물현황도상 본건에 다락이 소재하며, 제502호 VOID 부분(약 7.2㎡)과 제502호 다락 VOID 부분(약 7.2㎡)이 증축된 상태로 확인됩니다. 이는 대상 물건의 사용수익에 지대한 영향을 미칠 수 있으며, 해당 구조 변경 및 증축 부분의 위법 여부, 이행강제금 부과 가능성 등에 대해 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. (감정평가서 요약에 따르면, 해당 부분은 주된 구분건물에 포함하여 감정평가되었습니다.)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역)에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인, 아파트 용도 관련 지정 기간: 2025.8.26.~2026.12.31.) 외국인 또는 법인 투자 시 토지거래 허가 필요 여부를 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상이나, 임차인 박인규의 정보가 확인됩니다. (대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 강남구 논현동 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택(연립주택)으로, 5층 펜트하우스 및 다락 공간을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수되는 임차보증금은 없어 권리 분석은 비교적 명확합니다. 그러나 감정가(38.8억원)와 최근 실거래가(3.7억~5.0억원) 간의 현저한 가격 차이가 존재하며, 공부상 다락 및 무단 증축 가능성이 있는 부분이 확인되어 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 투자 결정 시에는 이러한 시장 가격과의 괴리, 증축 부분의 법적 문제, 토지거래 허가구역 지정 여부 등 제반 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 역세권 신축 주택으로 안정적인 주거 가치 보유.

* 5층 펜트하우스 및 다락 공간을 통한 차별화된 주거 환경 제공.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확함.

* 향후 시세 상승 잠재력 보유 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,880,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 건물(다세대/연립주택)의 전용면적 18.15~27.81㎡ 거래가는 3.7억원 ~ 5.0억원 수준으로, 본건의 감정가와는 상당한 차이를 보입니다. 본건과 동일 지번 내 거래된 '케아하우스'(18.25㎡)의 3.95억원 거래가를 면적 비례(48.66㎡)로 환산 시, 약 10.5억원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 본건은 신축 연식(2020년), 5층 펜트하우스, 다락 공간 포함 등을 고려하더라도 감정가와의 괴리가 매우 커, 시장에서 형성되는 가격 수준을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

합리적인 투자 관점에서, 유사 거래 사례의 시장 가격을 기반으로 보수적으로 접근할 것을 권장하며, 예상 입찰가는 8.5억원 ~ 11억원 범위 내에서 검토하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 다락 및 무단 증축 부분의 법적 문제, 현장 조사를 통한 추가 확인 사항, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.