나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104356 [1] 서울특별시 중구 을지로6가 18-35 헬로우에이피엠 3층161호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 을지로6가 소재 지하철 2,4,5호선 "동대문역사문화공원역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 대로변 각종 상업용, 업무용 건물 및 문화시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 "동대문역사문화공원역 및 버스승강장이 소재 하여 교통편 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상11층 건물 내 제3층 제161호로서, (사용승인일: 2002년 9월 5일) 외벽: 외장판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 시스템창호 마감 등

이용상태

판매시설(시장)로 이용중임. (공실상태이나 외관상 임시 창고로 사용중인 것으로 보임.)

설비내역

공동 위생설비, 공동 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 중앙공급식 냉· 난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 지하주차장시설 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 38미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(2015-04-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심 (4대문안),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 위치는 집합건축물대장의 현황도면 및 인접 호수 표기 등을 참작하여 위치 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104356 (1)

소재지: 서울특별시 중구 을지로6가 18-35 헬로우에이피엠 3층 161호

신주소: 서울특별시 중구 장충단로 253 (을지로6가)

용도: 근린상가 (판매시설, 제2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 22,500,000원

토지면적: 1.13㎡ (약 0.34평)

건물면적: 3.77㎡ (약 1.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 길OOOOOOOO (길음중앙새마을금고)

건물구조: 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하4층/지상11층 (사용승인일: 2002년 9월 5일)

이용상태: 판매시설(시장)로 이용 중 (현재는 공실 상태이나 외관상 임시 창고로 사용 중인 것으로 보임)

설비내역: 공동 위생, 급배수, 승강기, 에스컬레이터, 중앙공급식 냉·난방, 소화전, 화재경보 및 탐지, 지하주차장 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중구 을지로6가에 위치하며, 지하철 2,4,5호선 "동대문역사문화공원역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대로변에 각종 상업용, 업무용 건물 및 문화시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 지하철 "동대문역사문화공원역" 및 다수의 버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 채권자: 길OOOOOOOO (길음중앙새마을금고)

* 권리분석 요약:

- 소유권보존: 주식회사에이피엠쇼핑몰 (2002-09-09)

- 소유권이전: 김성균 (2002-09-09)

- 소유권이전: 기혜진 (2011-02-25)

- 근저당권: 길음중앙새마을금고 (2011-02-25, 65,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 길음중앙새마을금고 (2025-11-12, 52,705,800원) - 서울중앙지방법원 2025타경104356

* 등기부채권 총액: 65,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특이사항: 건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 요구하는 용도, 면적, 경계표지를 갖추고 있으며, 경계벽이 설치되어 인접 호수와 구분 가능한 상태입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 일반상업지역이자 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변)으로 지정되어 있습니다. 대로변을 중심으로 상업, 업무, 문화 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주요 상권: 동대문역사문화공원역을 중심으로 형성된 상업 지구로, 패션, 쇼핑, 문화의 중심지 역할을 합니다.

* 대상 물건 입지: 헬로우에이피엠 건물 내 3층 161호로, 면적이 3.77㎡(약 1.14평)으로 매우 협소합니다.

* 잠재 고객: 주변 상업 시설 이용객 및 동대문역사문화공원을 찾는 관광객 등이 주요 잠재 고객층입니다.

* 임대 시장 동향: 최근 동대문 패션타운 내 대형 복합 쇼핑몰들의 공실률이 높다는 보도가 있으며, 월세 0원 조건에도 임차 희망자가 없는 상황이 관찰됩니다. 본건과 같은 초소형 면적 점포의 경우, 특정 업종이나 용도로 활용될 경우 제한적인 임대 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2,4,5호선 동대문역사문화공원역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 동대문역사문화공원, 동대문디자인플라자(DDP)와 같은 문화 시설 및 쇼핑몰, 백화점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 의료시설: 인근에 제일병원이 위치하고 있으며, 다수의 병·의원이 주변 지역에 소재하고 있습니다.

* 기타: 동대문역사문화공원역 내에는 '워크힐링존'과 같은 휴식 공간이 마련되어 있어 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 추후 시정 명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 감정평가서 상으로는 구분 가능한 상태로 기재됨)

* 극히 협소한 면적: 3.77㎡(약 1.14평)의 면적은 활용도를 크게 제한하며, 특정 업종이나 용도로만 사용 가능할 수 있습니다.

* 공실 및 임대 관계 미상: 현재 공실 상태이며 임대 관계가 파악되지 않아, 향후 공실 발생 또는 명도 관련 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 향후 매각 시 거래에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동대문역사문화공원역 초역세권이라는 매우 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 3.77㎡라는 극히 협소한 전용 면적과 건축물대장 상 위반건축물 등재는 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점도 명확한 확인이 필요한 부분입니다. 상권 자체는 활성화되어 있으나, 이러한 제약 조건으로 인해 활용 방안을 신중하게 모색해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동대문역사문화공원역 도보 거리의 초역세권이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 풍부한 유동인구: 동대문역사문화공원 및 주변 상업 시설 등으로 인한 지속적인 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

* 소형 면적 활용: 극소형 면적을 활용한 특화된 임대 수익 창출 (예: 소규모 사무실, 창고, 1인 운영점 등)을 고려해볼 수 있습니다.

* 미래 가치: 장기적으로는 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 22,500,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

- 극히 협소한 전용 면적 (약 1.14평)

- 건축물대장 상 위반건축물 등재

- 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상

- 최근 동대문 상권의 전반적인 임대 시장 침체 동향

종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준인 약 15,750,000원에서 18,000,000원 사이를 보수적인 입찰 희망 범위로 설정할 수 있습니다. 다만, 협소한 면적과 위반건축물 등재라는 리스크를 감안하여, 본 물건의 잠재적 활용 가치와 명도 비용, 향후 발생 가능한 제반 비용을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 시장 조사 및 현장 확인을 통해 입찰가를 최종 확정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.