나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104365 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1690-65 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '관악중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '낙성대역'(지하철 2호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 사용승인일: 1993.11.04. 외벽: 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 박진아) : 경매신청채권자로 임차인 박진아의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 주택도시보증공사(양도전: 임차인 박진아)로부터 2026.05.08.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104365 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1690-65 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 281,000,000원

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조

* 사용승인일: 1993.11.04.

* 건물면적(전용면적): 53.13㎡ (약 16.07평)

* 층수: 지상 4층 중 4층

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 토지거래계약허가구역 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 서울 관악구 봉천동에 위치하며, 관악중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '낙성대역'을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 본건에는 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,350,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 280,000,000원

* 전입일자: 2021.12.14.

* 확정일자: 2021.10.15.

* 배당신고일자: 2024.03.22.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 박 의 보증금반환채권을 양수하였으며, HUG로부터 '대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다'는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 임차인은 경매 절차에서 배당을 통해 변제받게 되며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소 기준 권리

* 말소기준권리는 2022.11.24. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본 물건은 전형적인 주거지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

* 낙성대역 인근의 역세권 프리미엄과 함께 배후 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 2호선 낙성대역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 단지 인근에 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 단지 남동측 인근에 관악중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 다수의 초등학교 및 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

* 건축물 사용승인일이 1993년으로 약 33년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

* 임차인 박 씨의 경우, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 확약하였으므로 낙찰자가 임차보증금을 인수하지는 않습니다. 다만, 배당 절차에서의 순위 및 배당 금액에 따라 추가적인 변제 요구 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (본건의 경우 HUG가 보증금을 양수하여 진행하므로 낙찰자 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 토지이용계획 제한

* 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 입지를 갖춘 다세대주택입니다.

* 지하철 2호선 낙성대역 이용이 가능하며, 주거 환경이 양호합니다.

* 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 박 씨의 보증금 역시 배당을 통해 해결되므로 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 건물의 노후화는 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 낙성대역 역세권이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 다세대주택은 공급이 제한적인 지역에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 281,000,000원입니다.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 184만원 ~ 449만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다.

* 본 물건은 1993년식으로 건축 연령이 높은 편이나, 53.13㎡(약 16.07평)의 전용면적과 봉천동 입지를 고려할 때 감정가 수준은 적정하다고 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 점과 낙찰 후 명도 과정에서의 원만한 진행 가능성을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추천 예상 입찰가는 약 295,000,000원 ~ 300,000,000원입니다.

* (주: 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.